innan du köper en fastighet är en av de viktigaste sakerna du behöver förstå vilken typ av titel du köper. En strata-titel och en community-titel är likartade men det finns skillnader mellan de två som du borde veta om innan du bestämmer dig för ditt köp.
Vad är en gemenskap Titel?
ett gemenskapstitelprogram liknar ett strata-system genom att när du köper mycket äger du det partiet och delar ägande och ansvar för gemensamma områden på fastigheten. Detta skiljer sig från en företagstitel, där du effektivt köper aktier i ett företag som i sin tur ger dig rätt att inneha enheten.
en gemenskapstitel i NSW avser fastigheter med minst två partier som delar ett gemensamt område, till exempel en uppfart eller rekreationsmark. Det hänvisar vanligtvis till stora fastigheter som kan innehålla flera bostadspartier samt kommersiella och butiker.
ett gemenskapstitelschema skapas genom registrering av en samhälls -, grannskaps-eller Distriktsplan och (ungefär som ett strata-system) hanteras av ett organ som består av alla partiägare som kallas Community Association. Alla gemensamma utrymmen (inklusive alla vägar, promenader och parker) kallas Föreningsfastigheter. Enhetsrättigheter baseras på platsvärden som bestämmer enhetsägarnas rösträtt och avgifter till underhålls-och försäkringsavgifter.
förvaltningen av ett gemenskapstitelprogram kan vara komplex och flerskiktad. Vanligtvis finns i stora utvecklingar och komplex, de kan ofta spänna över stora markområden och bestå av en blandning av kommersiella, bostads-och detaljhandel med motstridiga intressen. Ungefär som i strata titlar, allt hanteras via inlagda möten. Community scheme committee behandlar dagliga frågor och bolagsstämmor hålls för större frågor som varje enskild partiägare kan delta i.
ett gemenskapssystem kan också innehålla strata med titeln byggnader vilket innebär att ibland gäller stadgarna för både strata-systemet och gemenskapssystemet. Alla stadgar i ett gemenskapstitelschema beskrivs i Ledningsförklaringen, som skiljer sig åt med varje plan. Eftersom varje gemenskapssystem varierar i naturen, stadgarna är därför mycket mindre standardiserade än strata scheme stadgar.
vad är skillnaden mellan en strata och gemenskap Titel?
gränser
huvudskillnaden mellan strata och gemenskapstitlar är hur gränserna definieras. Strata titlar gäller för strukturer som flerbostadshus, radhus och duplex och enheterna definieras därför av strukturella aspekter av byggnaden (såsom höjd och djup på väggar och tak). En gemenskap Titel kan innehålla flera byggnader och en hel del mark och därför mycket rätt och gränser avser undersökta markmätningar.
partier & enheter
Strata-system hänvisar också till enheter medan gemenskapstitlar (som oftast används för gated gods och stor utveckling som innehåller delad infrastruktur och tjänster) hänvisar till enskilda partier baserade på landmätningar.
underhåll & utveckling
när det gäller underhåll, ägarnas rättigheter och beslutsfattande, strata och gemenskap titlar är mycket lika. Alla ägare är skyldiga att betala avgifter för underhåll beroende på storleken på deras enhet eller parti och alla ägare har rösträtt om eventuella förändringar och utveckling på bolagsstämmor.
försäkring
en av de största skillnaderna mellan de två titlarna är försäkring. Strata försäkring är obligatorisk och täcker byggnads-och ansvarsförsäkringar, inklusive alla gemensamma fastighetsområden som förvaltas av body corporate. Hela byggnadsstrukturen täcks därför av strata-försäkring och varje enhetsägare ansvarar då endast för innehållsförsäkringen för sin egen enhet.
i gemenskapstitlar finns det dock ingen skyldighet för ägarna att underhålla och försäkra andra lotägarnas byggnader. Istället är ägaren till varje enskilt parti ansvarig för försäkringen av alla byggnader på det partiet. Community corporation ansvarar då endast för att försäkra alla gemensamma områden eller byggnader som uppfarter och serviceinfrastruktur.
fördelar med en community-Titel
en community-titel ger dig delat ägande av gemensamma områden. Några fördelar med detta inkluderar:
- användning av anläggningar som simbassänger, trädgårdar och rekreationsområden
- större bidrag till förvaltningen av gemensamma anläggningar
- standardiserad byggnad och landskapsarkitektur som tillför värde till din fastighet
- samhällspartier och anläggningar täcks av försäkring
beroende på gården där du köper din fastighet kan du också att få tillgång till och dra nytta av förmåner som:
- Country club-medlemskap inklusive gym, tennisbanor eller simbassänger
- säkerhetspatruller
- vandringsleder och cykelvägar
- samhällsaktiviteter och evenemang
nackdelar med en Gemenskapstitel
trots många positiva fördelar finns det vissa nackdelar med en gemenskapstitel du bör vara medveten om innan du köper. Dessa inkluderar:
- gemenskapsavgifterna kan vara höga (även om fördelarna kan väga negativen)
- standardiserad landskapsarkitektur och byggnader kan innebära restriktiva regler och förordningar för ditt parti
- förordningar kan vara komplexa på grund av de olika partierna (kommersiella, bostäder etc.) av boet
- ingen del av ditt objekt omfattas av föreningens försäkring
slutsats
när du väljer mellan en strata titel eller gemenskap Titel system, det finns för-och nackdelar med båda. Ditt beslut kommer i slutändan att bero på din personliga preferens, din ekonomiska situation och naturligtvis enheten eller partiet själv. Regler och förordningar kan också variera från stat till stat, så för aktuell information om lagstiftning i NSW, kolla in NSW Department of Fair Trading hemsida.