av: Garry Shapiro, BCL, LLB, MBA och Evan Shapiro, HBA, JD
vid köp av bostadsfastigheter förvärvar köpare vanligtvis mer än bara mark. De förvärvar också ägande av hemmet och annan egendom, oavsett om den är rörlig eller fäst. Medan en köpare kan förvänta sig att få köksmaskiner, tvättmaskin, torktumlare och armaturer, bör det inte antas. Köpare och säljare kommer oundvikligen att ha sin egen subjektiva förståelse för vad som ingår i transaktionen. För att undvika oenighet bör avtalet om köp och försäljning (”APS”) tydligt definiera vilka chattels och fixturer som ingår eller utesluts som en del av transaktionen.
vad är chattels och fixturer?
Chattels anses allmänt vara rörlig eller överlåtbar personlig egendom (i motsats till fast egendom). Exempel på chattel kan omfatta köksmaskiner, möbler, persienner och draperier (exklusive konsoler).
fixturer är i jämförelse allt som annars skulle betraktas som chattels som, på grund av införlivande eller anbringande, blir permanent knutna till marken. Exempel på fixturer kan inkludera VVS och elektriska system i hemmet.
definitionen av chattels och fixturer lämnar en betydande gråzon som ofta lämnas öppen för tolkning. Det finns ett antal objekt som är vanliga källor till oenighet, när chattel kan ha omvandlats till en fixtur, såsom en bokhylla (om den är inbyggd), belysningsarmaturer, en ugn eller luftkonditioneringsenhet, samt väggmonterade TV-apparater (medan tv: n kan vara rörlig, fästet fäst vid väggen är inte).
om ärendet ska rättas, skulle en domstol titta på olika faktorer för att avgöra om objektet är en chattel eller fixtur, som om det är obundet till fastigheten, utom genom sin egen vikt, och kan tas bort utan skada eller ändring av fixturer eller mark. Ett objekt som är inkopplat och kan tas bort utan skada anses allmänt vara en chattel.
hur man undviker tvister
att skilja mellan chattels och fixturer kan bli en komplicerad och kostsam övning som resulterar i tvister. Om inte annat ingår i APS, chattels anses vara undantagna från inköpspriset och fixturer anses vara inkluderade. Frågan är om parterna kan komma överens om vad som utgör en chattel eller en fixtur.
en annan relaterad fråga är om det finns Hyresobjekt i hemmet, till exempel en ugn eller varmvattentank. Dessa objekt kan antas vara fixturer och köpas som en del av transaktionen; men om de hyrs kan säljaren inte överföra ägandet av objekten och köparen måste ta på sig pågående betalningsförpliktelser.
det är viktigt för köpare och säljare att tydligt ange vilka chattlar som ingår och vilka fixturer som utesluts som en del av transaktionen, liksom Hyresobjekt, för att undvika tvister. Parterna bör i tillräcklig utsträckning överväga dessa frågor vid utarbetandet av APS och, av stor försiktighet, bör alla relevanta inklusioner, uteslutningar och Hyresobjekt ingå i APS.