när man köper ett hem, de flesta människor helt enkelt gå till banken för att finansiera sina inköp. Åtminstone är det det traditionella sättet att göra det — men det är inte det enda. Säljare carryback lån, även känd som säljare finansiering, är ett annat sätt att säkra ett bostadslån.
Disclaimer: REthority stöds av annonser och deltagande i affiliate-program. Vi kan tjäna en provision när du klickar på våra länkar. Informationen i detta inlägg är endast i informationssyfte och bör inte tas som juridisk eller ekonomisk rådgivning.
Hoppa till:
- Vad är säljaren Carryback finansiering?
- säljarens återbetalningsvillkor
- När ska man använda den
- fördelar och nackdelar
Vad är säljarens Återbetalningsfinansiering?
Säljaråterbetalningsfinansiering är ett avtal mellan en säljare och en köpare. Säljaren utökar kredit till köparen istället för en bank eller annan finansiell institution. Köparen tecknar en sedel med säljaren.
en handpenning görs, och avbetalningar betalas mot köpeskillingen över tiden. För att uttrycka det enkelt, en säljare återbäring är ett sätt att finansiera ett hem köp. Säljaren får försäljningsintäkter över tiden istället för i en klumpsumma. Säljaren ”bär tillbaka” priset med ett kontrakt.
hur säljaren Carryback fungerar
traditionellt är fastigheter erbjudanden backas upp av finansiella institutioner. Banken tillhandahåller pengarna för köpet medan säljaren levererar hemets handling. Köparen lägger ner pengar (känd som en förskottsbetalning) och tecknar en sedel för att betala återstående saldo över tiden.
titelförsäkringsbolaget bekräftar att fastigheten har en bra titel. I säljaråterbäringstransaktioner fungerar saker lite annorlunda. Under denna process tar säljaren fortfarande fastigheten till bordet.
köparen betalar en handpenning och tecknar en sedel. Skillnaden är att betalningen går direkt till säljaren, inte banken. Titelföretaget säkerställer fortfarande att fastigheten har bra titel och köparen bär försäkring.
mellanhanden (banken) tas bort från denna transaktion. Det finns tekniskt inget lån beviljat. När allt kommer omkring ger säljaren inte köparen pengarna i förskott, som en bank skulle göra. I stället har säljaren i princip förlängt kredit till köparen för inköpspriset för hemmet.
detta kommer att återbetalas över tiden. Parterna är överens om finansieringsvillkor innan något undertecknas eller byts ut. Säljaren bär balansen, därav namnet.
säljaren Carryback villkor
villkoren för säljaråterbetalningsfinansiering skiljer sig från transaktion till transaktion. Men en typisk transaktion inkluderar:
pris
det första övervägandet är Pris. Utan att godkänna ett pris kan du inte ställa in några andra villkor. Du ska aldrig betala mer än en fastighet är värd. Du kan dock hitta dig själv att köpa en fastighet till en premie när du förhandlar om en affär för en säljare.
detta beror på att säljaren antar mer standardrisk. Köpare har vanligtvis lägre kreditpoäng, så säljare kan klara sig med att ta ut mer för fastigheten.
handpenning
säljare nästan alltid vill ha någon form av handpenning innan stängning. Detta visar att köparen har hud i spelet. Säljare kan acceptera en mindre handpenning än vad som krävs med ett konventionellt lån, men det är verkligen upp till säljaren.
när du förhandlar med en säljare, var inte rädd för att be om så lite som en 3 procent handpenning. Men bli inte förvånad om du blir ombedd att betala upp till 10 procent.
ränta
med långsiktig finansiering så här kan du betala mer i ränta än det ursprungliga köpeskillingen, så kom ihåg det! Det är i köparens bästa intresse att förhandla så låg ränta som de kan.
startdatum och betalningsbelopp
betalningar inkluderar både ränta och kapital. Dessa faktureras med hjälp av en process som kallas amortering. Vanligtvis varierar avskrivningar från 15 till 30 år. Oavsett avskrivningsvillkor måste affären fungera för både köpare och säljare.
förfallodag
en förfallodag är ett datum då hela huvudbalansen måste återbetalas. Detta är normalt när amorteringen tar slut. Vissa långivare väljer dock att använda en ballongbetalning.
det här är när en klumpsumma måste betalas vid ett visst datum. Säljarens återbäringstransaktioner inkluderar vanligtvis någon form av ballongbetalningar. Detta är viktigt eftersom om ofta innebär att hela återstående saldot beror.
till exempel, om dina betalningar är $1,000 per månad och ditt utestående saldo är $50,000, måste du ta med $50,000 till bordet om lånet skulle ballong idag.
vad som vanligtvis händer är att du har förbättrat din kreditpoäng så att du kan refinansiera lånet. Istället för att komma upp med $50.000, en bank kommer att låna dig dessa pengar (Kom ihåg, du har förbättrat din kredit värdering). Sedan rullar du lånet till en traditionellt finansierad inteckning.
säkerheter
de flesta bostadslån är säkrade av egendomen själv. Detta säkerställer långivaren har anlita vid fallissemang. Det finns dock tillfällen då en skuld kommer att vara osäker.
kreditkort är förmodligen den mest kända formen av oprioriterade skulder som kommer att tänka på eftersom du inte sätta upp säkerheter för det. Fastighetsfinansiering är å andra sidan säkrad.
deed of trust är pantsatt som säkerhet när du tar ut en inteckning. Om betalningar inte görs, kan långivaren utestänga. I säljarens återbäringstransaktioner är hemmet säkerheten för skuldebrevet. Om köparen inte betalar, då affären är avstängd och säljaren håller huset.
när du ska använda säljaren Carryback finansiering
säljaren carryback finansiering är ett bra alternativ för människor som kanske inte kan kvalificera sig för en mer traditionell inteckning. Det är också ett bra sätt för investerare som äger flera fastigheter för att minska deras kreditutnyttjande.
kom ihåg att de inte behöver ta ut flera lån från en bank–säljaren bär det! Det finns två olika perspektiv att tänka på när man väger för-och nackdelar med säljaråterbetalningsfinansiering: säljaren och köparen.
det är viktigt att titta på fördelarna och nackdelarna med varje. Vi gillar att titta på var och en individuellt, eftersom de kommer med olika överväganden för varje part.
fördelar för säljaren
för säljaren kan denna process ha många fördelar. Dessa inkluderar:
Inkomst
en fastighet som säljs som uthyrning genererar fortfarande inkomst. Det betyder att säljaren inte behöver ge upp den vanliga inkomsten. När de finansierar försäljningen fortsätter inkomstströmmen när ägandet av huset långsamt överförs till en annan part.
det är bekvämt
om du ska spela på att stödja försäljningen av en fastighet, är det vettigt att det är en fastighet du har ägt och vårdat. Du vet vad du får in och det är ett bekvämt sätt att sträcka dina ekonomiska ben lite.
spara på skatter
när du använder säljaråterbetalningsfinansiering tillåter IRS dig att skjuta upp realisationsvinster vid försäljning av fastigheten. Detta minskar din skattepliktiga inkomst, vilket också minskar din skatteräkning till Uncle Sam.
god avkastning på investeringen
i jämförelse med obligationer och livräntor är räntan du får från skuldebrevet i en återbäringstransaktion för säljare vanligtvis bättre. Dessutom kan du tjäna ränta i princip, vilket inte är något som skulle hända om fastigheten såldes med en kontanttransaktion.
bättre försäljningspris
när du jämför en säljare återbäring arrangemang med mer traditionella sätt att inteckning ett hem, säljaren normalt kommer att komma ut på toppen med deras försäljningspris.
du sätter upp säkerheter
även om det kan tyckas konstigt att se detta i den positiva kategorin, när fastigheten är säkerheten i affären, betyder någon standard på skuldebrevet att det bara går tillbaka till dig. Så du tar inte massor av risker.
nackdelar för säljare
naturligtvis finns det några nackdelar säljare måste vara medvetna om när det gäller säljare carrybacks. Dessa inkluderar:
massor av förhandlingar
bokstavligen varje aspekt av transaktionen är förhandlingsbart med en säljare carryback. Många som säljer sina fastigheter på detta sätt är inte tillräckligt bekanta med processen för att vara bra förespråkare för sig själva. Om det här beskriver dig är det bra att söka råd från proffs.
det tar förtroende
en bank eller annan finansiell institution kvalificerar låntagare och du måste göra det också. Du måste se till att du kan lita på köparen att ta hand om fastigheten och göra betalningarna.
under mina år med att hantera förvaltningsfastigheter har jag funnit att köpare vanligtvis skimp på underhåll. Av den anledningen skulle jag aldrig ingå något av dessa avtal. Denna risk kan dock säkras genom att rutinmässigt inspektera fastigheten.
skatteskuld
du måste rådgöra med en revisor eller annan skatt professionell att ta reda på vad skatteskulden är på fastigheten så att du kan se till att du har tillräckligt med pengar för att betala skatter i samband med fastigheten.
Inflation
en försäljning som finansieras med en sedel via en återbäringstransaktion för säljare som har en fast betalning kan vara mindre värdefull över tid på grund av inflationen. Detta kan inte vara ett problem för vissa säljare med tillräckliga tillgångar, men det är något att vara medveten om.
fördelar för köparen
det finns en hel del fördelar för köparen när det gäller att finansiera ett hem köp med en säljare carryback. Dessa inkluderar:
mindre krångel
när du jämför en säljare återbäring med en traditionell inteckning, Det är oftast mycket mindre pappersarbete inblandade, vilket innebär mindre krångel.
det är förhandlingsbart
att försöka förhandla med en stor bank på en inteckning är oerhört svårt och inte ofta mycket framgångsrik för den genomsnittliga personen som vill köpa ett hem. Med en säljare carryback, det finns alltid utrymme för förhandlingar.
potentiellt sparar pengar
eftersom du kan förhandla om nästan allt, du kanske kan göra en lägre ränta, göra en lägre handpenning, och sätta upp några personliga säkerheter för att göra affären. Detta är dock osannolikt. Kom ihåg att du är en riskabel köpare, så du kommer sannolikt att behöva betala en premie.
enkel stängning
stängningsprocessen är mycket lättare med en säljare carryback. Det finns ofta mindre upprepning i processen och färre lager av byråkrati du måste komma igenom jämfört med att hantera en långivare.
nackdelar för köparen
med en säljare carryback kan en köpare uppleva några nackdelar som:
förhandling
Ja, förhandling är pro och en con. å ena sidan kan du förhandla om villkor som är fördelaktiga för dig. Å andra sidan måste du veta vad du gör för att effektivt förhandla.
möjliga problem med arvingar
om säljaren som finansierar ditt hem dör, kommer du att vara en del av boet och måste hantera sina arvingar. Du har ett kontrakt, så du behöver inte oroa dig för mycket om den här aspekten av det. Men det kan innebära lite mer personligt engagemang än vad du får med ett banklån.
ett ord om begränsningar
när Dodd-Frank Wall Street Reform Act antogs 2010 påverkade det hur säljaren bärbackar fungerar. Om du är en fastighetsinvesterare som inte planerar att bo på fastigheten, behöver du inte oroa dig för det.
men om du planerar att ockupera fastigheten, så finns det några saker du och säljaren behöver veta som kan vara lite förvirrande. Se till att göra din forskning så att du vet ins och outs enligt lagen.
Ska Du Använda Säljaren Carryback Finansiering?
Säljaråterbetalningsfinansiering kan vara ett nytt koncept för dig, men det är inte svårt att förstå grunderna. Vi hoppas att vår guide hjälper dig att avgöra om det är rätt sätt för dig att köpa din nästa fastighet eller inte. Och medan du är här, se till att kolla in våra andra kompletta guider.
du kanske också gillar:
- Hur får man ett bostadslån: vår kompletta guide till fastighetsfinansiering.
- hyra till egna hem: en bluff eller ett bra sätt att köpa med sub-par kredit?
- Hem Köpguide: En komplett guide om hur man köper ett hus.