us beskattning av hyresintäkter generellt
som en allmän regel är en icke-amerikansk person som hyr ut sitt amerikanska hem föremål för en 30% källskatt på bruttobeloppet för varje hyresbetalning. Det betyder att om en utländsk person äger ett Irvine, Kalifornien hus och hyr ut det för $2,000 per månad, måste $600 av varje $2,000 månadshyra som betalas till den utländska ägaren istället skickas direkt till IRS (och skickas inte till den icke-amerikanska ägaren). Vem ansvarar för att skicka in 30% av bruttohyrorna till IRS? Den utländska ägaren, den amerikanska fastighetschefen (dvs någon som samlar hyran för den utländska ägaren) och till och med hyresgästen, är alla ansvariga för att skicka 30% skatt till IRS. IRS kan gå efter någon av parterna (hyresgäst, fastighetsförvaltare och utländsk ägare) som misslyckas med att skicka in 30% av bruttohyrningsskatten. En icke-amerikansk ägare som tjänar hyresintäkter från amerikanska fastigheter (och inte har 30% skickat till IRS) är ansvarig för IRS för misslyckandet med att hålla inne sina hyresintäkter, såvida de inte följer stegen nedan. För den icke-amerikanska ägaren av amerikanska fastigheter kan underlåtenhet att följa de korrekta IRS-skattereglerna leda till att en lien placeras på deras amerikanska fastigheter och kan till och med påverka deras amerikanska invandringsrättigheter negativt.
men hela 30% källskatt skyldighet kan lätt tas bort
den utländska ägaren tjänar hyresintäkter kan lätt ha 30% källskatt skyldighet bort. Hur? Den utländska ägaren måste följa denna enkla formel för att ta bort 30% källskatt skyldighet:
- den utländska ägaren måste förbereda en amerikansk avkastning året efter hyresintäkterna tjänas. Ägaren måste deklarera den amerikanska hyresintäkter, och betala lämplig skatt (om någon). Men kommer de faktiskt att vara skyldiga någon skatt? I många fall är svaret nej. Den utländska ägaren måste bara betala skatt på netto hyresintäkter på den amerikanska skattedeklarationen, vilket innebär att den icke-amerikanska ägaren kan ta massor av avdrag (vanliga avdrag för att hyra en fastighet inkluderar ränteavdrag för inteckningar, reklamkostnader, städkostnader, fastighetsförvaltningskostnader och många andra). Slutresultatet kan lätt bli att den utländska ägaren betalar nollskatt (eller mycket liten skatt). I vårt exempel på den utländska personen som äger ett Irvine-hus och tjänar $2,000 i hyresintäkter varje månad är det extremt vanligt att denna utländska ägare, efter att ha förberett en amerikansk avkastning, skulle vara skyldig $0 skatt till IRS och skulle inte längre vara skyldig att ha 30% kvarhållen från varje hyresbetalning.
- den icke-amerikanska ägaren måste skaffa ett amerikanskt individuellt skattebetalarens ID-nummer (ett ”itin”), om ett inte redan har erhållits.
- Slutligen måste den icke-amerikanska ägaren fylla i IRS-formuläret W-8eci. IRS-formuläret W-8ECI är inte slutfört om inte den utländska ägaren får en ITIN. En ny IRS-blankett W-8ECI bör fyllas i varje 3 år.
genom att erhålla en ITIN och fylla i en IRS-blankett W-8eci har den utländska ägaren till Irvine house som samlar in 2 000 dollar per månad effektivt gjort en överenskommelse med IRS: IRS tar bort 30% av bruttouthyrningsbetalningarna för källskatt om den utländska ägaren förbereder en amerikansk avkastning varje år för att deklarera USA: s hyresintäkter. Så den utländska ägaren behöver inte längre ha 30% av varje hyresbetalning som hålls kvar varje år, men de måste lämna in en avkastning. Efter att ägaren har tagit de tillåtna avdragen (inklusive till exempel hypotekslån, husägarens föreningsavgifter och reparationer och underhåll) är det mycket möjligt (och vanligt) att den utländska ägaren kommer att vara skyldig $0 skatt.
DIRECTS kan hjälpa utländska ägare av amerikanska fastigheter, och amerikanska fastighetsförvaltare av utländska ägare av amerikanska fastigheter, korrekt rapportera och betala skatt (om någon) på amerikanska hyresintäkter.