en Alta-undersökning är en specialiserad Gränsundersökning av en fastighet som följer strikta standarder som utvecklats av American Land Title Association (ALTA) och National Society of Professional Surveyors (NSPS). En väsentlig del av något lagligt ägande av mark, gränserna för en fastighet måste vara korrekt och professionellt avgränsade, notera eventuella servitut eller offentlig rätt till väg, eller något annat tillägg till eller radering från fastigheten under hela paketets historia. Att tydligt definiera gränserna för en fastighet förhindrar eventuell tvist om var ett paket slutar och en annan börjar. En Alta / NSPS Land Titel undersökning är en grundläggande del av alla fastigheter due diligence period och är nödvändig för att få omfattande titel försäkring för egendom som köpare, säljare eller ägare. Uppdaterad 16 December 2020.
ALTA Survey Map
titelförsäkring
behovet av titelförsäkring uppstår för att skydda ägaren och långivaren mot eventuella tvister mot eller anspråk på någon del av fastigheten eller ekonomisk ersättning till en annan part i samband med nämnda egendom. Med andra ord säkerställer det fastighetsägaren om någon ger ett legitimt krav på marken själv eller pengar som är skyldiga på grund av något som är relaterat till fastighetens historia. Vanliga rättegångar som väckts mot fastighetsägare på detta sätt inkluderar att stämma för pengar som är skyldiga på grund av kvarskatt eller miljöförorening, som verkställs via en panträtt mot fastigheten. Om en ny ägare som nyligen har köpt en fastighet omedvetet snubblar in i dessa typer av skulder kopplade till fastigheten från tidigare, är det viktigt att de har titelförsäkring så att de kan förhindra ekonomiska förluster.
Titelundersökning för försäkringsändamål
anledningen till att en Alta-undersökning är viktig för försäkringsändamål hänför sig till den grundläggande aspekten av fastighetsägande: fastighetsgränserna. När försäkringsbolag utfärdar en policy till en markägare eller långivare, det kommer att ingå i policyn Ett avsnitt som kallas ”standard survey exception.”Kort sagt kommer det att anges att policyn inte täcker förluster på grund av frågor som gränskonflikter, vilket kunde ha förhindrats om det tidigare klargjordes av en ordentlig markundersökning.
för att ta bort detta undantag och utfärda en titelförsäkring utan undersökningsundantag måste en officiell markundersökning slutföras. Och för att försäkringsbolagen ska acceptera undersökningen som legitim måste den utföras av yrkesverksamma med rätt referenser och utföras på ett sätt som uppfyller överenskomna standarder. Så här kom ALTA och NSPS för att etablera branschstandarden för Landtitelundersökningar som utförs idag som en kritisk del av alla fastighetstransaktioner och erkänns som universellt acceptabla för köpare, säljare och långivare.
Records Review
det finns tre huvuddelar i Alta / NSPS Landtitelundersökningsprocessen, och varje steg måste följa de minsta Standarddetaljkraven som definierar de standarder som först fastställdes 1962 och senast uppdaterade 2016. Det första steget innebär att samla in information från historiska dokument som finns i offentliga och privata register. Uppgifterna från den ursprungliga undersökningen bör granskas. Det bör dock noteras att dessa poster kan vara många decennier gamla, svåra att lokalisera eller helt otillgängliga. Dessa historiska data kan innehålla hörnposter, som är skriftliga beskrivningar av gränsidentifierare, utarbetade av landmätare och lagrade hos kommunens kontorist och inspelare. Om möjligt kommer den professionella landmätaren att spåra de steg som den ursprungliga landmätaren tog när paketet först etablerades.
Undersökningsmonument
nästa steg i Alta-undersökningen består av att lokalisera fysiska markörer som hjälper till att identifiera hörn och gränslinjer för fastigheten. ”Hörn” kan inkludera de faktiska punkter där gränslinjer skär eller någon annan punkt längs fastighetslinjen. Det kan vara ett offentligt landundersökningshörn som upprättats av den amerikanska regeringen för länge sedan, eller det kan vara en markör som nyligen placerats av en landmätare. Dessa markörer, även kända som ”monument”, innefattar vanligtvis en stålstift insatt i marken, toppad med en platt stålskiva som innehåller landmätarens namn och professionella licensnummer. Eftersom undersökningsmonument är kritiska för att definiera fastighetsgränser finns det lagar som förhindrar förstörelse eller borttagning av dessa objekt.
ALTA Survey Monument
Referensmonument och tillbehör
undersökningsmonumenten kommer idealiskt att placeras på det exakta fastighetshörnet, men när det inte är möjligt kan de placeras så nära som möjligt och kallas sedan ”referensmonument.”Ett referensmonument måste beskriva förhållandet mellan markören som sägs ”bevittna” den faktiska platsen för hörnet. Dessutom kan posterna innehålla så kallade ”tillbehör” eller lätt identifierbara objekt som används för att hitta hörnmonumenten. Tillbehör kan vara naturligt förekommande funktioner som stora träd eller stenar, eller konstgjorda föremål som statyer eller flaggstänger. Som ett referensmonument fungerar tillbehöret för att hitta hörnet.
kartskapande
när alla historiska monument har lokaliserats och alla nya monument har installerats, kommer fastighetens hörn att ha identifierats och de verkliga gränserna för fastigheten bekräftas. Därefter pågår den sista fasen av Alta-undersökningen med förberedelsen av plat/map. Datorstödd utarbetande (CAD) programvara hjälper till att skapa en visuell representation av inte bara fastighetsgränserna utan även byggnader och geografiska egenskaper på fastigheten, liksom servitut, vägrätt och eventuella överlappningar i intilliggande fastighetsgränser som potentiellt kan leda till en gränstvist. Och denna information måste alla presenteras på ett sätt som överensstämmer med de tydligt definierade Alta/NSPS-standarderna.
Alta Survey krav
den slutliga plat/karta, som måste vara specifikt titeln ”ALTA / NSPS Land Titel Survey,” måste presenteras på en hel sida och innehåller alla standard karta-making viktiga funktioner som skala, en riktningspil, och legend. Och ytterligare styrkande handlingar måste också ingå, såsom en närhetskarta som visar den omgivande regionen och större motorvägar. Inspektörens kontaktuppgifter och yrkeslicensnummer måste också visas på kartan. Datumet för projektet måste också anges tillsammans med inspektörens underskrift och försegling i ett intyg om certifiering. Först efter att alla ovanstående 2016-minimikrav för standarddetaljer har uppfyllts kommer kopior av slutprodukten att levereras till kunden.
Alta Land Titel Survey utrustning
författare:
skriven av: Michael Joseph Sabo
redigerad av: Adam Azad Kaligi
informationskällor:
https://www.alta.org/
https://www.nsps.us.com/page/ALTANSPSStandards
https://www.bpelsg.ca.gov/laws/pls_act.pdf
https://dpw.lacounty.gov/smpm/landrecords/docs/RSCR_guide.pdf
https://www.consumerfinance.gov/ask-cfpb/what-is-owners-title-insurance-en-164/
https://www.californiasurveyors.org/moncon.html
Framåtblickande Geologer, Ingenjörer & Entreprenörer!