en strata-rapport är en rapport som beskriver de faktiska och förväntade finansiella skulderna för det organ som köparen kommer att gå med i. En strata rapport bör också beskriva eventuella bristande efterlevnad av regler, disharmonier bland andelsägare, tvister mot byggare eller tradespersons samt eventuella säregna aspekter av lägenheterna stadgar.
den information som strata-reportrar har tillgång till är i huvudsak alla poster som body corporate är lagligt skyldig att behålla. Detta kan innefatta Protokoll från organets möten, e-postkorrespondens mellan medlemmarna om viktiga frågor, försäkringsbevis och andra efterlevnadsbevis. Bra strata reportrar kommer också att försöka engagera sig i en muntlig diskussion med strata chefer att få ’en känsla’ för andra frågor som inte är uppenbara i denna dokumentation.
Strata rapporter kostar vanligtvis $200 – $300 och arrangeras av antingen din advokat, fastighetsmäklaren eller kan köpas online via ett antal leverantörer. Det tar vanligtvis minst 48 timmar att vända.
dessa rapporter varierar i detalj från cirka 40 sidor till 300 sidor. De är ibland skrivna i förvirrande, högkvalificerade och icke-engagerade språk och köpare klagar ofta på att de är svåra att smälta.
här är sju saker du bör se upp för:
vem beställde Strata-rapporten?
det är viktigt att notera vem som beställde rapporten. En rapport som beställts av säljaren (eller agenten) kan släta över allvarligare problem eller inte på lämpligt sätt belysa ekonomiska problem som framgår av de poster de har granskat. Helst strata rapporten skulle erhållas oberoende via din advokat eller från en oberoende leverantör direkt från internet.
Vem är Strata Reporter?
egentligen spelar det ingen roll eftersom strata-reportrar inte kräver några yrkeskvalifikationer och arbetets intetsägande karaktär gör det svårt att ’sticka ut från mängden’. Det som verkligen betyder något är att Strata-reportern har professionell ersättningsförsäkring, helst med en policygräns på minst $500,000. På det sättet, om det finns något missat av deras rapport din advokat kommer att kunna stämma reportern och försäkringsgivaren kommer att kunna uppfylla kravet. Dott & Crossitt Solicitors har framgångsrikt stämt strata rapporter tidigare.
kan du (lagligt) lita på Strata-rapporten?
ibland leverantör eller fastighetsmäklare kommer att ge ’gratis’ strata rapporter. Dessa kan låta tilltalande men de innehåller vanligtvis en viktig kvalifikation som de inte kan ’åberopas’ av en köpare om inte köparen har betalat strata reporter en avgift. Detta är vettigt, till exempel i en auktionssituation, där du kanske bara måste betala om du vinner auktionen – men glöm inte att betala avgiften om du gör det!
vad säger Strata-rapporten om specialavgifter?
det måste finnas ett tydligt och entydigt uttalande i strata-rapporten om huruvida några särskilda avgifter har slagits eller förväntas slås. Det bör också finnas en kommentar i rapporten om huruvida byggnaden historiskt sett har tenderat att regelbundet ta ut särskilda avgifter. Om du inte ser ett tydligt uttalande om detta, bör du insistera på att reportern ger en. (Om strata-reportern inte gör anslutningen, något förslag på planerade kapitalverk som inte har budgeterats för brukar höja möjligheten till en särskild avgift)
finns det en ’långsiktig Kapitalverksfond prognos’?
tidigare känd som en sjunkande fondanalys är detta kanske den viktigaste indikatorn på organets förmåga att uppfylla sina skulder och om bidrag från andelsägare kommer att behöva öka. Det är en prognos som tar hänsyn till byggnadens karaktär och förväntade reparationer och förbättringar som krävs och föreslår en tidsplan för kapitalverksfondens bidrag som krävs för att täcka dessa utgifter. Även om det krävs enligt lag för Body Corporate att producera denna rapport, är det bra om ledningen har gått på bekostnad av att beställa en kvalificerad aktuariell revisor för att förbereda denna studie snarare än att göra det själva.
är kroppen företag i enlighet med reglerna?
strata-rapporten bör ange om Organföretaget uppfyller kraven enligt lag, inklusive att hålla byggnadsförsäkring för fastighetens fulla värde, Offentlig ansvarsförsäkring till minst $10.000.000 samt att hålla efterlevnadscertifikat för brandsäkerhetsbestämmelser och föreskrifter kring säkerhetsanordningar för barnfönster. Särskilt med de två sista sakerna har vi sett stora särskilda avgifter införas på senare tid för att åtgärda bristande efterlevnad på dessa områden.
finns det disharmoni inom Body Corporate
disharmoni bland body corporate är kostsamt. En missnöjd andelsägare betalar ofta inte sina strataavgifter som lämnar byggnaden underfinansierad. De andra Andelsägarna måste betala kostnaden för en inkasserare eller advokat för att återkräva efterskott. Disharmoni inom Body Corporate kan också innebära att Body Corporate beslutsfattande funktion stagnerar och nödvändiga arbeten är inte slutförda. Huruvida strata-chefen har förändrats ofta genom åren kan också indikera en dysfunktionell Kroppsföretag.
Dott & Crossitt Solicitors rekommenderar alltid sina kunder att köpa en strata-rapport. Vi föredrar att rekommendera våra kunder till innan du bjuder, en återförsäljare av kvalitet strata rapporter. Vår erfarenhet visar att de rapporter som säljs via innan du bjuder är av en konsekvent grundlig standard och vi förstår att deras strata-reportrar ombeds att tillhandahålla bevis för att ha professionell ersättningsförsäkring, vilket är nyckeln.
om du har några frågor om den här artikeln, vänligen kontakta kontoret på 1800 870 407 och en av våra advokater/transportörer kommer att kunna hjälpa till.