Vad är klass A, klass B och klass C Egenskaper?

Inledning

människor använder en hel del jargong när man diskuterar kommersiella fastigheter. En av de oftast citerade grupperna av fraser är ”klass A, klass B och klass C” egendom. Någon kan till exempel säga att de investerar i värdeskapande klass B-tillgångar. De hänvisar till en typ av egendom som kännetecknas av vissa egenskaper, såsom dess plats, ålder och skick.

att använda ”klasser” liknar att tilldela betyg till Egenskaper. Precis som en förstklassig student kan kallas en A-plus-student, kommer en fastighet i premier skick att kallas klass A-fastighet. Som du kan förvänta dig är klass B, klass C och till och med klass D-egenskaper mindre avancerade när du flyttar ner i ”klass” – spektrumet.
även om det inte finns någon allmänt accepterad definition för klass A, klass B och klass C-egendom, finns det allmänna egenskaper som man kan förvänta sig för någon fastighetsklass. I dagens artikel beskriver vi de gemensamma funktionerna i samband med varje fastighetsklass. Många investerare kommer att prata om” ABC ”av egendom, men idag kommer vi att expandera på detta genom att titta på” Klass D ” egendom, som är en ofta förbisedd klass som kan vara fantastisk för investerare som vill omplacera och restabilisera dessa typer av byggnader.

Relaterat: Vad Är Illikvida Investeringar?

läs vidare för att lära dig mer om ABC (och Ds) för kommersiella fastighetsklasser.

vad är klass A, klass B och klass C egendom?

klass A-fastighet

klass A-byggnader anses vanligtvis vara en investeringsfastighet i toppklass. Dessa egenskaper är vanligtvis nybyggda och innehåller avancerade ytor, material, system och bekvämligheter. Till exempel kan en klass A-fastighet utformas som LEED Gold eller LEED Platinum, en beteckning som indikerar att fastigheten har betydande hållbara eller energibesparande funktioner. Klass A egenskaper kommer också ibland innehålla unika arkitektoniska funktioner. Beroende på typ av fastighet kan byggnaden till och med ha sitt eget varumärke eller livsstil i samband med den.

klass A-fastigheter ligger ofta i den urbana kärnan, på centrala marknader som Manhattan, Los Angeles och Miami. De ligger ofta nära Stora sysselsättningscentra, universitet, sjukhus och konst-och kulturaktiviteter. De har vanligtvis god tillgång till stora motorvägar eller kollektivtrafik.

klass A-egenskaper kallas ibland ”trophy assets.”De är mycket önskvärda tillgångar som lockar intresse från en bred del av investerare, inklusive institutionella och internationella investerare. En av anledningarna till att investerare konkurrerar om dessa fastigheter är att de har starka hyresgäster. På den kommersiella sidan kan detta inkludera höga kreditvärdiga hyresgäster och stora företag. Detta kan inkludera rika hyresgäster som är villiga att betala en premie att bo i dessa noggranna egenskaper på bostadssidan. Med tanke på efterfrågan från hyresgäster har dessa fastigheter ofta stabilt kassaflöde och anses relativt ”säkra” ur investerarens perspektiv.

klass B egendom

klass B egenskaper är ett steg ner från klass A byggnader. De är ofta 10 till 30 år gamla och kan en gång ha varit en klass A-fastighet innan nyare byggnader kommer online. Klass B egenskaper är fortfarande oftast väl belägna men, med tanke på deras årgång, inte har den senaste tekniken, bekvämligheter, och andra funktioner man kan förvänta sig från en nybyggd fastighet. De kräver också mer när det gäller reparationer och underhåll på grund av deras ålder. System kan bero på ersättning, och förbättringar av gemensamma områden, nya fasader och uppgraderingar av landskapsarkitektur kan vara motiverade.

klass B-fastigheter lockar fortfarande solida hyresgäster. Dessa kan vara mer kostnadsmedvetna hyresgäster eller företag som inte är redo att förbinda sig till ett dyrare, långsiktigt hyresavtal i en klass A-byggnad. Fastigheter av klass B har vanligtvis ett starkt kassaflöde och, med blygsamma förbättringar, en stark potential för appreciering .

klass B-egenskaper tenderar att fungera bra oavsett var vi befinner oss i en viss marknadscykel. På en tjurmarknad kommer de som tidigare hyr klass C-utrymme ofta att uppgradera till en högre klass B-byggnad. I en ned marknaden, hyra klass A egenskaper kommer ofta nedgradera till en klass B egendom eftersom det är billigare men ändå erbjuder många funktioner som de hade vant sig vid Med klass A levande.

klass C-egendom

klass C-egenskaper är vanligtvis äldre (30+ år) och visar ofta synliga tecken på försämring, såsom övervuxen landskapsarkitektur eller väderbitna fasader. Eftersom dessa egenskaper är äldre kommer få att ha moderna bekvämligheter. Vissa har inga bekvämligheter på plats alls. Fastighets-och enhetsfunktioner är ofta föråldrade. Fastigheten kanske inte har hissar, till exempel, eller bostäder kanske inte har uppdaterade fixturer eller önskvärda layouter.

klass C-byggnader ligger ofta på mindre önskvärda platser. De kan vara längre från stora arbetsförmedlingar eller i områden med högre brottslighet eller få stadsdel bekvämligheter. På bostadssidan inkluderar hyresgästerna ofta de som inte har råd att bo någon annanstans. På den kommersiella sidan, hyresgäster kan vara mer start-up eller kassaflöde begränsas än hyresgäster leasing utrymme i klass A eller klass B byggnader.

förvaltning tenderar att vara ganska intensiv på klass C egenskaper. Reparationer och underhåll behövs rutinmässigt. Ofta leder uppskjutet underhåll till dyrare reparationer än om ägaren hade underhållit fastigheten under hela dess livslängd. Dessa fastigheter upplever också högre än genomsnittlig hyresgästomsättning, vilket kan skapa kassaflödesstörningar för investerare. Med detta sagt är anskaffningskostnaderna för klass C-byggnader mycket lägre än klass A-eller klass B-fastigheter, och när kassaflödet är stabilt kan det vara mycket starkt.

klass D-egendom

klass D-egenskaper anses ibland vara det svarta fåret i kommersiella fastigheter. Dessa byggnader är gamla, nedgångna och behöver ofta betydande reparationer (om inte utbredd rehab). Många kommer att ha betydande kodöverträdelser eller, värre, kommer att ha fördömts av kommunen. Investerare kan ofta hitta klass D-fastigheter i sjunkande eller på annat sätt farliga stadsdelar. De ligger i fransområden, ofta långt ifrån nödvändigheter (som livsmedelsbutiker och apotek).

ur ett ledningsperspektiv är klass D-egenskaper några av de mest utmanande. Hyresgäster är ofta låginkomsttagare med dålig kredit. Vissa kan ha kriminella bakgrunder eller historier om vräkning. Hyresvärdar måste ofta jaga dessa hyresgäster för sina hyresbetalningar.

klass D-fastigheter är de mest prisvärda för investerare att förvärva, och de som gör det kommer att hitta dessa fastigheter har höga hyres-till-Pris-förhållanden (åtminstone på papper). I teorin kan Klass D egenskaper ha den högsta cash-on-cash avkastning-förutsatt hyresgäster betala sin hyra. Klass D-fastigheter kommer sällan att uppskatta om inte en investerare gör betydande kapitalförbättringar.

Relaterad: Fastighetssyndikering: Vad Är Det?

vilken är den bästa investeringsfastigheten?

investerare frågar ofta vilken klass som är ”bäst” att investera i—men egentligen finns det inget rätt eller fel svar. Alla tillgångsklasser kan vara värdefulla investeringsmöjligheter. Allt beror på en investerares risktolerans och föredragen avkastning.

det finns vanligtvis ett omvänt förhållande mellan fastighetsklassen och takräntorna. Klass A egenskaper kommer till det högsta priset kontra klass D egenskaper, som är den mest prisvärda. Klass B och C egenskaper faller någonstans däremellan. Risknivån i samband med var och en av dessa fastighetsklasser varierar också. Stabiliserade klass A-egenskaper anses vara några av de” säkrare ”investeringarna jämfört med klass C eller klass D-byggnader som är” riskfyllda ” investeringar. Följaktligen är cap-priserna lägst för klass A-byggnader och vanligtvis högst för klass D-byggnader. En klass A-fastighet kan handla med en 3-cap, medan en klass C eller klass D-byggnad ofta handlar för långt in i dubbelsiffrorna.

investerare med låg risktolerans kommer naturligtvis att lockas mer av klass A och klass B tillgångar. Det är därför så många institutionella investerare dras till klass A – Fastigheter-de är villiga att acceptera lägre avkastning i utbyte mot säkrare, stabiliserade tillgångar som kan uppskatta över tiden. De med högre risktolerans kanske vill överväga att investera i klass C eller klass D egenskaper. Den senare kommer att erbjuda högre avkastning, men återigen, har en högre riskprofil och sällan uppskattar utan betydande investeringar.

”problemet” med att klassificera egendom

det finns ett inneboende problem med att tilldela fastighetsklassetiketter till kommersiella fastigheter. Problemet är att klasskillnaderna alla är relativa. Till exempel, vad som anses vara en klass A-fastighet i centrala Milwaukee kan bara betraktas som en klass B-tillgång i centrala San Francisco. Hyresgäster i San Francisco kan till exempel ha en annan förväntan på kvaliteten, funktionerna och bekvämligheterna i samband med en klass A-fastighet som helt enkelt ännu inte finns på Milwaukee-marknaden.

dessutom kan fastighetsklasser vara flytande. En klass A-fastighet 2010 Kan inte längre betraktas som klass A bara tio år senare efter att flera nya byggnader har kommit online i samma Delmarknad. Dessa nyare byggnader har ofta den senaste tekniken och funktionerna, vilket gör att fastigheten som byggdes 2010 verkar föråldrad nästan över en natt.

platsen ger också en stor roll i egenskapsklassificeringar. Till exempel kan en flerfamiljshus byggd i Bostons Back Bay-kvarter vara 200+ år gammal, och ändå kan det vara en av de mest exklusiva adresserna i stan. Ålders-och fastighetsbekvämligheter överskuggas ofta när en fastighet annars är väl underhållen och otroligt väl belägen.

slutligen finns det några fall där en fastighet anses vara en viss klass av skäl som absolut inte har något att göra med ålder, tillstånd eller plats. Ett exempel på detta är när en klass C-fastighet har hanterats dåligt och därför har en hög vakans, dåligt kassaflöde och flera väntande vräkningar. Fastigheten kan annars vara i det övre C eller nedre B-klassområdet om inte men för den dåliga fastighetsförvaltningen. Att installera en ny fastighetsförvaltare och förbättrade processer kan vara allt som behövs för att stabilisera fastigheten.

Plus och minus av Egendomsklassificering

låt oss nu lager i ett annat element som bara ytterligare muddies klassificeringsvattnet. Förutom klass A, klass B, klass C och klass D egenskapsklasser finns det också Plus och minus som ofta är förknippade med varje klass. Till exempel kan en verkligt trophy-klass tillgång, till exempel en nybyggd kontorsbyggnad belägen i centrala Manhattan, betraktas som en a++ tillgång. Bara ner på gatan kan ett annat främsta kontorstorn betraktas som ett A eller A – beroende på dess specifika funktioner. Dessa är båda högkvalitativa kontorsbyggnader, men tillägget av Plus och minus skapar viss skillnad mellan dem.
detsamma gäller för klass B, klass C och klass D-egendom. En värdeadderande lägenhetsinvesterare kan till exempel köpa en klass C – byggnad med avsikt att föra den till B+ – standarder. Återigen, om en fastighet garanterar ett plus eller minus beror verkligen på lokala comps och marknadsstandarder.

slutlig tanke på klass A, klass B och klass C-egendom

Egenskapsklassificeringar används ofta men är tyvärr långt ifrån objektiva. En säljare som är kraftigt investerad i sin egendom kan tilldela en fastighetsklass till sin byggnad som andra på marknaden skulle betygsätta annorlunda. Därför bör fastighetsklassificeringar användas som vägledning; investerare bör sedan göra sin egen due diligence för att bestämma hur den egenskapen jämförs enligt sina egna förväntningar och standarder.

på Smartland har vi en tvådelad investeringsfilosofi. I Mellanvästern koncentrerar vi oss på klass D eller klass C – investeringar som vi sedan tar upp till klass B – tillstånd-samtidigt som vi inkluderar klass A-funktioner som Alexa-drivna belysnings-och ljud-och ingångssystem. Ibland är dessa egenskaper verkligen oroliga. Andra gånger är dessa egenskaper helt enkelt mycket trötta och deprimerade. Våra värdeskapande investeringar inkluderar tunga renoveringar som förbättrar enhetens layouter och funktioner. Vi lägger ofta till nya bekvämligheter i byggnader som tidigare inte hade några.
Smartlands investeringsfilosofi i sydost ser mycket annorlunda ut. Här, i områden som Miami-Dade, är det mer kostnadseffektivt att investera i grundläggande utveckling. Så på denna marknad köper Smartland mark och bygger nya fastigheter till en klass B+ standard eller högre.

vi är ett bevis på att ”Klass” ensam inte borde vara den enda drivkraften för hur någon investerar. Den specifika geografin och marknadsförhållandena bör alltid beaktas.

är du intresserad av att lära dig mer om Smartlands investeringsstrategi? Kontakta oss idag för att lära dig mer om hur vår tvådelade strategi skapar möjligheter för dem med investeringsmål och risktoleranser av alla slag.

Relaterat: Recession-Proofing Din Fastighetsportfölj