de flesta lägenheter som säljs i England och Wales är arrenderätt, som fastighetsrätten bestämmer. Genom kombinerat leaseholder deltagande i en kollektiv rösträtt, vissa hyresrätter säljs med en andel av freehold.
om du köper en hyreslägenhet har du faktiskt en hyresrätt, om än en som varar långt in i framtiden. Den juridiska ägaren av lägenheten är den person eller det företag som äger fastigheten till fastigheten, eftersom termen ’freehold’ hänvisar till marken och byggnaden som sitter på den.
vad är kollektiv rösträtt per definition?
Collective enfranchisement, annars känd som freehold enfranchisement, är den process genom vilken hyresgästerna i en byggnad går samman för att köpa freehold.
det är processen genom vilken hyresgästerna i en byggnad går ihop och köper freehold. Denna rätt att göra det omfattas av Hyresreformen bostäder & Urban Development Act 1993.
ordet ’kollektiv’ är viktigt, eftersom det betyder att gruppen kommer att få fritt ägande av hela byggnaden där deras lägenheter ligger.
vilka är fördelarna med att äga freehold till din lägenhet?
om du själv eller en grupp av boende har köpt freehold vanligtvis hyresavtal förlängningar skulle avtalas mellan deltagarna utan extra kostnad, även avstå från marken hyran.
att äga din lägenhet innebär att du faktiskt kommer att äga marken och strukturen på lägenheten direkt i juridiska termer med andra ägare som deltog och därför har mer kontroll över ditt eget hem.
om du vill göra några hemförbättringar som byggnads-eller förlängningsarbete till din lägenhet kan gruppen av invånare som köpte friköpet se mer positivt på detta än en extern frihållare.
du kommer också sannolikt inte längre att vara skyldig att betala stora räkningar till friägaren som markhyra – i huvudsak rätten att använda marken.
förutom avgifter som markhyra, om du är hyresgäst måste du också betala en serviceavgift för alla tjänster som din friägare tillhandahåller, såsom underhåll, landskapsarkitektur och städning av gemensamma utrymmen. Freeholder har rätt att välja vem de använder för att slutföra dessa tjänster, så om du köper freehold, du och dina medägare kommer att ha valet av vilket fastighetsbolag att utse.
nya bostadsutvecklingar har sålt hus som arrenderätt till samma pris som de skulle vara freehold, samla markhyra och serviceavgifter. De säljer också huset med ett hyresavtal som kommer att behöva en överhängande förlängning – så småningom få ännu mer pengar genom att sälja freehold på begäran några år senare.
för att sammanfatta, de viktigaste fördelarna med att köpa freehold är att:
- den kvalificerade gruppen av invånare kanske kan bevilja sig ett nytt hyresavtal för att förlänga termen som de önskar
- din lägenhet blir mycket lättare att sälja
- Du kommer att få kontroll över förvaltningen av din byggnad
Hur kvalificerar en byggnad för kollektiv enfranchisement?
lokalerna kommer att kvalificera sig för kollektiv rösträtt om:
- två tredjedelar av lägenheterna ägs av kvalificerade hyresgäster (hyresinnehavare vars hyresavtal har mer än 21 år kvar)
- Den innehåller två eller flera lägenheter som innehas av kvalificerade hyresgäster
- Det är en del av en byggnad eller en fristående byggnad
- friägaren eller en nära släkting till friägaren bor inte i en fastighet i utvecklingen
om 50% av lägenheterna deltar kan hyresvärden inte invända. Köpa en freehold kan vara en längd och komplex process så det är lämpligt att instruera en specialist lantmätare och advokat.
för att kvalificera sig för kollektiv rösträtt det spelar ingen roll om lägenheten ägs av en individ eller ett företag eller om du bor där eller inte.
finns det några undantag?
hyresgäster har inte rätt att förvärva fastigheten i en byggnad under följande omständigheter:
- om en hyresgäst äger tre lägenheter eller fler i byggnaden kvalificerar de sig inte
- om byggnaden delvis är kommersiell kan hyresgästerna inte fortsätta med kollektiv rösträtt om det kommersiella området står för mer än 25% av byggnaden
- en byggnad med en bosatt hyresvärd som omvandlas till fyra lägenheter eller mindre kan inte kvalificera sig för kollektiv rösträtt
andra undantag inkluderar om byggnaden är en National Trust-egendom eller inom ett katedralområde. Vissa Krone egenskaper är också undantagna från kollektiv enfranchisement.
Vad är den grundläggande enfranchisement förfarande?
det första steget till kollektiv rösträtt är att hyresgästerna ska starta ett företag, varav de alla är medlemmar. Förvaltarköparen väljs, som kommer att namnges i det första meddelandet.
i det ursprungliga meddelandet anges viss information om hyresgästerna och byggnaden, namnet på de som söker fritt ägande och det pris de vill betala. Meddelandet anger också ett ’responsivt datum’ då friägaren måste svara med, vilket måste vara minst två månader efter mottagandet. Detta meddelande serveras sedan till friägaren.
ett Motmeddelande serveras sedan som ett svar från friägaren som säger om de accepterar begäran och om de gör det, på vilka villkor.
om friägaren är sen att svara på det ursprungliga meddelandet, eller om de inte svarar alls, ges hyresgästerna laglig rätt att köpa friköpet på de villkor som anges i meddelandet.
om det finns problem mellan hyresgästen och friägaren som inte kan lösas, kan hyresgästerna ansöka om Hyresvärderingsdomstolen inom 6 månader efter mottagandet av Motmeddelandet.
ramen för den kollektiva enfranchisementprocessen innebär:
- kontrollera om du kan kvalificera dig för att köpa freehold
- organisera ett ’företag’ av kvalificerade hyresgäster
- välja en nominerad köpare
- välja och utse advokater och lantmätare
- söker expertråd och en värdering för att bestämma köpeskillingen
- betjänar det första meddelandet till freeholder
hur mycket kostar det att köpa freehold på min lägenhet?
ett antal faktorer kan påverka det pris du betalar för din lägenhet, inklusive:
- värdet på varje lägenhet i byggnaden
- antalet år kvar på varje hyresavtal
priset för att köpa freehold blir högre om hyresavtalen har mindre än 80 år kvar på dem.
Hyresreformen bostäder & Urban Development Act 1993 innehåller en formel som kan användas av en specialist lantmätare för att ge dig en uppskattning av premien till de hyresgäster som deltar.
de kvalificerade hyresgästerna måste sedan ta reda på hur de kommer att förvärva och hålla freehold. Det rekommenderas att detta hanteras av en person som är nominerad för att representera gruppen, eller alternativt av ett litet utskott som kan arbeta med nyckelpersonerna och sedan rapportera tillbaka till resten av gruppen. Processen kan snabbt bli extremt komplex om varje kvalificerad hyresgäst i ett hyreshus är i tvärsyfte, så att välja en representant eller en nominerad utskott förhindrar detta och förenklar processen.
priset för det fria innehav som anges i det första meddelandet måste vara realistiskt så det är viktigt att din värderingsrådgivning tillhandahålls av en expert inom is-området. Du kan då alla överväga priset kollektivt och bestämma om citatet du får är överkomligt.
när du instruera din advokat, kostnader börjar tillfalla, så det är viktigt att alla är överens om att priset. Det är klokt att se till att du också har råd med underskottet om någon i kollektivet beslutar att de inte längre vill köpa sin freehold.
även ovanligt, om du är i ett stort hyreshus där ett stort antal platta ägare väljer att inte köpa freehold, du kanske inte behöver göra upp sin brist. Ibland kan du titta på att få en investerare att betala sin andel.
en grundlig utvärdering av vad det är du faktiskt köper inom en freehold är viktigt. Du bör avgöra om det finns en källare, valv eller underjordisk parkeringsplats ingår som en del av byggnaden eftersom dessa kan komplicera köpet.
det är absolut nödvändigt att se till att alla som ansöker om freehold har råd med det så snart som möjligt.
oavsett om du slutar slutföra köpet av freehold eller inte, är de deltagande hyresgästerna ansvariga för Freeholders och professionella avgifter så snart de tjänar första varsel.
för ytterligare information om bostadsfastighetsförvaltning i London eller någon annanstans, kontakta oss idag för ytterligare information.