varje typ av kommersiell byggnad – oavsett om det är ett kontor, butik eller restaurang – kräver ett kommersiellt hyresavtal mellan hyresvärden och hyresgästen. Men vad händer när ett kommersiellt leasingavtal löper ut? Vad är processen du måste följa?
vid utgången av ett kommersiellt leasingavtal finns det två alternativ tillgängliga för hyresgäster som upptar en kommersiell fastighet:
alternativ 1: förbli i fastigheten
alternativ 2: lämna fastigheten
vad händer när ett kommersiellt leasingavtal löper ut?
alternativ 1: stanna kvar i fastigheten
Fotokredit: Nielskliim /
om hyresgästen bestämmer att de vill stanna kvar i fastigheten finns det en nyckelfaktor som måste beaktas innan hyresavtalet förnyas: de måste fastställa om hyresavtalet har säkerhet för besittningsrätt. Detta ger en hyresgäst den automatiska rätten att förnya sitt hyresavtal vid utgången och regleras av hyresvärden och Hyresgästlagen 1954.
som en allmän tumregel är alla hyresavtal skyddade med säkerhet om det inte finns en specifik klausul i hyresavtalet som utesluter denna rättighet. Om ditt hyresavtal har en uteslutningsklausul har du undertecknat en lagstadgad deklaration i förväg som bekräftar att du har blivit medveten om detta. (Se till att kontrollera din hyresdokumentation för detta). Om det är uteslutet, du har ingen lagstadgad rätt att stanna kvar i ockupationen efter utgångsdatumet för ditt hyresavtal.
innan hyresavtalet löper ut kan hyresvärden betjäna hyresgästen ett avsnitt 25 meddelande (S25) – detta serveras vanligtvis 6 till 12 månader före hyresavtalets utgångsdatum. Detta meddelande anger antingen om hyresvärden vill förnya ett kommersiellt leasingavtal och villkoren för förnyelsen eller avsluta hyresavtalet med angivna skäl.
de viktigaste grunderna för innehav är:
- hyresgästen har underlåtit att betala hyra
- hyresvärden vill återutveckla fastigheten
- hyresvärden vill ha fastigheten för eget bruk
det finns lagstadgade bestämmelser om ersättning om hyresvärden visar att det finns en grund att inte förnya hyresavtalet.
Alternativt kan hyresgästen meddela hyresvärden att förnya sitt nuvarande hyresavtal, detta kallas ett avsnitt 26 meddelande (S26). I detta meddelande anges de föreslagna villkoren och, på samma sätt som S25-Meddelandet, har hyresgästen 6 till 12 månader före hyresavtalets utgångsdatum för att betjäna detta meddelande.
men även om ditt hyresavtal är skyddat finns det fortfarande tillfällen då en hyresvärd fortfarande har rätt att ta tillbaka sin egendom.
förnyelsevillkoren i en S25 eller S26 är icke-bindande och du bör söka professionell rådgivning för att få de bästa tillgängliga villkoren.
Fotokredit: D. Georgiev /
– Vad är ett skyddat leasingavtal?
ett skyddat kommersiellt hyresavtal berättigar hyresgästen till lagstadgad rätt att begära ett nytt hyresavtal på liknande villkor som det befintliga hyresavtalet. De är inte heller skyldiga att lämna den kommersiella egendomen.
för att ett hyresavtal ska skyddas måste vissa kriterier vara uppfyllda:
- hyresgästen måste inneha lokalerna enbart för yrkesmässig användning
- hyresgästen måste ha exklusiv ockupation av lokalerna
- hyresavtalet måste beviljas för en viss tid
om en hyresvärd har beviljat en hyresgäst ett skyddat hyresavtal kan de inte ändra den överenskomna hyressiffran utan hyresgästens avtal.
alternativ 2: lämna fastigheten
om hyresgästen vill säga upp sitt hyresavtal efter att deras kommersiella hyresavtal löper ut, har de två alternativ. De kan antingen:
- Utrym lokalerna på utgångsdatumet utan att lämna något meddelande
- som betjänar ett S27-meddelande som ska delges 3 månader i förväg
om inget meddelande har delgivits av någon av parterna, kommer hyresavtalet att rulla över utgångsdatumet och fortsätta. Båda parter kan dock säga upp hyresavtalet efter utgångsdatumet genom att betjäna sina meddelanden.