sammanfattning: när nya investerare är precis börjat investera i fastigheter, de ofta fastnar räkna ut vilken typ av fastigheter de ska köpa. Även inom bostadsfastigheter varierar fastighetstyperna från en enda familjebostad till hundratals enheter. I det här inlägget berättar vi varför vi tycker att fokusera på 2-4 enhet flerfamiljshus är det bästa stället att börja för nya investerare.
vi hör ofta från de nya till fastigheter frågar: vilken typ av fastigheter ska jag köpa?
i det här inlägget kommer vi att jämföra och kontrastera olika typer av bostadsfastigheter. Vi kommer också att ge dig anledningarna till att vi tycker att 2-4 unit multifamily residences (MFR) är det bästa valet.
men först, ett ord om fokus (klicka här för en djupare dyk på kraften i fokus)
vi tror att fokusera på en typ av bostadsfastigheter i början kommer att göra det lättare för dig att ta de första stegen mot att köpa din första fastighet eftersom:
- du kommer att kunna öka din kunskap om den typen av egendom snabbare. Detta är ett resultat av att ständigt jämföra och kontrastera liknande egenskaper.
- detta tillvägagångssätt kommer också att göra det lättare att jämföra avkastning och välja den bästa investeringen.
- det kommer att göra det lättare för din fastighetsmäklare att hitta erbjudanden.
nu, tillbaka till att jämföra och kontrastera olika typer av bostadsfastigheter. Vi har delat upp dem i fyra typer: enfamiljshus (SFR), 2-4 flerfamiljshus (MFR), 5-15 enheter MFR och >15 enheter MFR. Vi har beskrivit fördelarna och nackdelarna med var och en och illustrerat detta i tabellen nedan. Målet är att hjälpa dig att förstå varför vi tycker att 2-4 unit MFR är det bästa investeringsvalet när du precis har börjat.
enfamiljshus (SFR)
SFR är den vanligaste typen av notering i multiple listing service (MLS). Dessa är de hem som människor i allmänhet köper för att bo i som sin primära bostad. Det finns många fördelar med att ha SFR i din portfölj. När du bygger din portfölj tror vi att det finns många nackdelar med att börja med denna typ av egendom.
huvudproblemet är att det är svårare att hitta egenskaper som uppfyller dina kassaflödeskrav. Detta härrör från det faktum att försäljningspriset på dessa fastigheter inte drivs av hyresintäkterna; det drivs upp av den ”emotionella köparen”, som är villig att betala mer för att han/hon verkligen vill bo där.
en annan potentiell fråga är det högre genomsnittet per enhet underhållskostnader, vilket beror på att du har mer av allt. Jämför en fyra enheter MFR, som består av fyra lägenheter under ett tak till fyra SFR, som kommer att ha fyra tak att ersätta. Med SFR kommer du sannolikt att ha fler underhållsartiklar jämfört med MFR.
en sista fråga med SFRs är potentialen för lägre hyresintäkter över tid på grund av lediga platser. När vi har en ledig plats i en av våra fourplexes får vi fortfarande hyror från de andra tre enheterna för att täcka hypotekslån och andra utgifter. I en SFR innebär en ledig tjänst att du kommer ur fickan för att täcka utgifterna medan den sitter tom.
2-4 Flerfamiljshus (Mfrs)
vi tror att 2-4 flerfamiljshus är lättast att komma in när du just har börjat. De har också flest fördelar med minst nackdelar.
några av fördelarna inkluderar:
- det kan vara relativt billigt att köpa en duplex, triplex eller fourplex jämfört med en större fastighet.
- du har relativt låga räntor (men inte så låga som SFRs) eftersom du kan använda ett bostadslån, som vanligtvis har bättre villkor än ett kommersiellt lån (Klicka här för att läsa om bostads vs. kommersiella lån).
- det finns mindre konkurrenstryck från fastighetsinvesteringsföretag. Det här är företag som använder institutionella medel (dvs. pensionsfonder, 401k-fonder) för att köpa lägenhetskomplex.
- andra fördelar inkluderar möjligheten att sprida risken för lediga platser och underhållskostnader över 2-4 enheter snarare än en enda enhet med SFR.
nackdelarna med kategorin 2-4 flerfamiljshus är att de flesta städer har ganska låg inventering jämfört med SFR. Du kan ha högre nytta kostnader eftersom vissa av de verktyg som levererar en MFR inte delas mellan enheterna. (t.ex. har du vanligtvis en avloppsledning som går till en MFR snarare än att varje enskild enhet har sin egen avloppsledning.) Det är dock ofta möjligt att fakturera tillbaka nyttjandekostnader till hyresgäster varje månad, vilket gör denna typ av investering ännu mer attraktiv.
5-15 Flerfamiljshus
när du får över fyra enheter kvalificerar du dig inte längre för bostadslån. Vid denna tidpunkt måste du byta till kommersiella långivare. Kommersiella lån tenderar att ha högre räntor och / eller kortare låneperioder, vilket gör din månatliga inteckning betalning högre.
ju fler enheter du har desto större är konkurrensen från fastighetsinvesteringsföretag. Dessa företag tenderar att undvika mindre (mindre än fem enheter) MFR och SFR. Detta beror på att det är mindre effektivt för dem att köpa dem på grund av transaktionskostnaden och tiden.
men eftersom marknaden för större komplex har börjat torka upp de senaste åren verkar det som om dessa värdepappersföretag kommer in i 5-15 och till och med 2-4 MFR. På grund av det högre kapitalutlägg som krävs, de högre lånekostnaderna och konkurrensnivån med denna typ av bostad, rekommenderar vi att du startar din investeringskarriär med >5 enhetsbyggnader.
>15 enhet Flerfamiljshus
uppdelningen vid 15 enheter är något godtycklig, men över 15 enheter blir den komplex. Du har högre kapitalkrav och intensiv konkurrens från värdepappersföretag. Du har också tänka på inte bara enskilda hyresgäster utan om att skapa en gemenskap. Detta kan innebära att skapa och hantera gemensamma utrymmen som tvättstugor, lekplatser, grillplatser, etc.