průzkum ALTA je specializovaný hraniční průzkum nemovitosti, která dodržuje přísné standardy vyvinuté Americkou asociací pro titul země (ALTA) a Národní společností profesionálních inspektorů (NSP). Nezbytnou součástí jakéhokoli právního vlastnictví půdy, hranice nemovitosti musí být řádně a profesionálně vymezeny, s ohledem na jakékoli věcné břemeno nebo veřejné právo na cestu, nebo jakýkoli jiný doplněk nebo výmaz z nemovitosti v průběhu historie pozemku. Jasné vymezení hranic nemovitosti zabraňuje jakémukoli sporu o to, kde jeden pozemek končí a druhý začíná. Alta / NSP Land Title Survey je základní součástí každého období due diligence nemovitostí a je nezbytný k získání komplexního pojištění titulu pro jakýkoli majetek jako kupující, prodávající nebo vlastník. Aktualizováno 16. Prosince 2020.
mapa průzkumu ALTA
pojištění titulu
potřeba pojištění titulu vzniká za účelem ochrany vlastníka a věřitele před jakýmikoli spory nebo nároky na jakoukoli část majetku nebo finanční kompenzací dlužnou jiné straně ve spojení s uvedeným majetkem. Jinými slovy, zajišťuje vlastníkovi nemovitosti v případě, že někdo přinese legitimní nárok na samotnou půdu, nebo peníze dlužné kvůli něčemu souvisejícímu s historií nemovitosti. Mezi běžné soudní spory podané proti vlastníkům nemovitostí tímto způsobem patří žalování o dlužné peníze kvůli zpětným daním nebo kontaminaci životního prostředí, který je vymáhán zástavním právem proti majetku. Pokud nový majitel, který nedávno koupil nemovitost nevědomky narazí na tyto typy závazků spojených s majetkem dříve, je důležité, aby měli pojištění titulu, aby mohli zabránit finančním ztrátám.
Title Survey for Insurance Purposes
důvod, proč je průzkum ALTA důležitý pro účely pojištění, se týká tohoto základního aspektu vlastnictví nemovitosti: hranic majetku. Když pojišťovny vydávají pojistku vlastníkovi půdy nebo věřiteli, do politiky bude zahrnuta část nazvaná „výjimka standardního průzkumu“.“Stručně řečeno, bude uvedeno, že politika nepokrývá ztráty v důsledku záležitostí, jako jsou spory o hraniční linie, kterým by bylo možné zabránit, pokud by bylo dříve objasněno řádným průzkumem půdy.
aby bylo možné tuto výjimku odstranit a vydat pojištění titulu bez výjimky z průzkumu, musí být dokončen oficiální průzkum půdy. A aby pojišťovny přijaly průzkum jako legitimní, musí být proveden odborníky se správnými pověřeními a proveden způsobem, který splňuje dohodnuté standardy. To je, jak ALTA a NSP přišel stanovit průmyslový standard pro pozemky titul průzkumy, které jsou prováděny dnes jako kritická součást každé transakce s nemovitostmi a uznány jako všeobecně přijatelné pro kupující, prodávající, a věřitelé.
Records Review
existují tři hlavní části procesu průzkumu Alta / NSP Land Title Survey a každý krok musí dodržovat minimální požadavky na standardní detaily, které definují standardy poprvé stanovené v roce 1962 a naposledy aktualizované v roce 2016. První etapa zahrnuje shromažďování informací z historických dokumentů obsažených ve veřejných a soukromých záznamech. Údaje z původního průzkumu by měly být prozkoumány. Je však třeba poznamenat, že tyto záznamy mohou být staré mnoho desetiletí, obtížné je najít nebo zcela nedostupné. Tato historická data mohou zahrnovat rohové záznamy,což jsou písemné popisy identifikátorů hranic, připravené inspektory a uložené u úředníků a zapisovačů místní správy. Pokud je to možné, Profesionální zeměměřič bude sledovat kroky, které původní zeměměřič podnikl při prvním založení pozemku.
průzkum památky
další fáze průzkumu ALTA spočívá v nalezení fyzických značek, které pomáhají identifikovat rohy a hraniční čáry nemovitosti. „Rohy“ mohou zahrnovat skutečné body, kde se protínají hraniční čáry, nebo jakýkoli jiný bod podél linie vlastností. Může to být veřejný průzkum půdy roh zřízený vládou USA dávno, nebo to může být značka, umístil více nedávno zeměměřič. Tyto značky, také známý jako „památky,“ obvykle obsahují ocelový kolík vložený do země, zakončený plochým ocelovým kotoučem obsahujícím jméno zeměměřiče a profesionální licenční číslo. Vzhledem k tomu, průzkum památky jsou rozhodující pro definování hranic majetku, existují zákony, které brání zničení nebo odstranění těchto objektů.
Alta Survey Monument
referenční památky a příslušenství
průzkumné památky budou ideálně umístěny na přesný roh nemovitosti, ale pokud to není možné, mohou být umístěny co nejblíže a jsou pak známé jako “ referenční památky.“Referenční památka musí popisovat vztah značky, o které se říká, že je „svědkem“ skutečné polohy rohu. Dále, záznamy mohou obsahovat to, co je známé jako „příslušenství“, nebo snadno identifikovatelné objekty používané k vyhledání rohových památek. Doplňky mohou být přirozeně se vyskytující prvky, jako jsou velké stromy nebo skály, nebo umělé předměty, jako jsou sochy nebo stožáry. Stejně jako referenční památka funguje příslušenství, které pomáhá najít roh.
vytvoření mapy
po umístění všech historických památek a instalaci nových památek budou všechny rohy nemovitosti identifikovány a skutečné hranice nemovitosti potvrzeny. Poté probíhá závěrečná fáze průzkumu ALTA s přípravou plat / mapy. Computer-aided drafting (CAD) software pomáhá při vytváření vizuální reprezentaci nejen hranice majetku, ale také budovy a geografické prvky na pozemku, stejně jako věcná břemena, práva na cestu, a případné překrývání v sousedních hranic majetku, které by mohly vést k hraniční spor. A všechny tyto informace musí být předloženy způsobem, který je v souladu s jasně definovanými normami ALTA / NSP.
požadavky na průzkum ALTA
závěrečná plat/mapa, která musí být konkrétně nazvána „ALTA/NSPS Land Title Survey“, musí být uvedena na celé stránce a musí obsahovat všechny standardní základní funkce pro vytváření map, jako je měřítko, směrová šipka a legenda. Musí být také zahrnuty další podpůrné dokumenty, jako je mapa okolí ukazující okolní region a hlavní dálnice. Na mapě musí být také zobrazeny kontaktní informace inspektora a profesionální licenční číslo. Datum projektu musí být také uvedeno spolu s podpisem a pečetí inspektora v prohlášení o certifikaci. Až po splnění všech výše uvedených požadavků na minimální standardní detaily 2016 budou kopie konečného produktu doručeny klientovi.
ALTA Land název Survey Equipment
autoři:
napsal: Michael Joseph Sabo
editoval: Adam Azad Kaligi
informační zdroje:
https://www.alta.org/
https://www.nsps.us.com/page/ALTANSPSStandards
https://www.bpelsg.ca.gov/laws/pls_act.pdf
https://dpw.lacounty.gov/smpm/landrecords/docs/RSCR_guide.pdf
https://www.consumerfinance.gov/ask-cfpb/what-is-owners-title-insurance-en-164/
https://www.californiasurveyors.org/moncon.html
Pokrokoví Geologové, Inženýři & Dodavatelé!