Una Encuesta ALTA es una Encuesta especializada de Límites de una propiedad que se adhiere a estándares estrictos desarrollados por la Asociación Americana de Títulos de Propiedad (ALTA) y la Sociedad Nacional de Topógrafos Profesionales (NSPS). Una parte esencial de cualquier propiedad legal de la tierra, los límites de una propiedad deben estar delineados de manera adecuada y profesional, tomando nota de cualquier servidumbre o derecho de paso público, o cualquier otra adición o eliminación de la propiedad a lo largo del curso de la historia de la parcela. Definir claramente los límites de una propiedad evita cualquier disputa sobre dónde termina una parcela y dónde comienza otra. Un Estudio de Títulos de Propiedad de ALTA/NSPS es un componente fundamental de cualquier período de diligencia debida de bienes raíces y es necesario para obtener un Seguro de Título integral para cualquier propiedad como comprador, vendedor o propietario. Actualizado el 16 de diciembre de 2020.
ALTA Survey Map
Seguro de título de propiedad
La necesidad de un Seguro de Título surge para proteger al propietario y prestamista contra cualquier disputa o reclamo contra cualquier parte de la propiedad, o compensación financiera debida a otra parte en asociación con dicha propiedad. En otras palabras, asegura que el propietario de la propiedad en caso de que alguien presente un reclamo legítimo a la tierra en sí, o el dinero adeudado debido a algo relacionado con la historia de la propiedad. Las demandas comunes presentadas contra los propietarios de esta manera incluyen demandar por el dinero adeudado debido a impuestos atrasados o contaminación ambiental, que se aplica a través de un gravamen contra la propiedad. Si un nuevo propietario que ha comprado recientemente una propiedad, sin saberlo, tropieza con este tipo de responsabilidades vinculadas a la propiedad desde antes, es importante que tenga un Seguro de Título para evitar pérdidas financieras.
Encuesta de Título para Fines de Seguro
La razón por la que una Encuesta ALTA es importante para fines de seguro se relaciona con ese aspecto fundamental de la propiedad: los límites de la propiedad. Cuando las compañías de seguros están emitiendo una póliza a un propietario o prestamista, se incluirá en la póliza una sección llamada «excepción de encuesta estándar».»En resumen, se declarará que la póliza no cubre las pérdidas debidas a cuestiones tales como disputas de líneas fronterizas, que podrían haberse evitado si se hubieran aclarado previamente mediante un estudio de tierras adecuado.
Para eliminar esta excepción y emitir una póliza de seguro de título sin excepción de levantamiento topográfico, se debe completar un levantamiento topográfico oficial. Y, para que las compañías de seguros acepten la encuesta como legítima, debe ser realizada por profesionales con las credenciales adecuadas y llevada a cabo de una manera que cumpla con los estándares acordados. Así es como ALTA y NSPS llegaron a establecer el estándar de la industria para los estudios de títulos de Propiedad de la tierra que se llevan a cabo hoy en día como una parte crítica de cualquier transacción de bienes raíces y se reconocen como universalmente aceptables para compradores, vendedores y prestamistas.
Revisión de registros
Hay tres partes principales en el proceso de Levantamiento de Títulos de Propiedad de ALTA/NSPS, y cada paso debe seguir los Requisitos Mínimos de Detalle Estándar que definen los estándares establecidos por primera vez en 1962 y actualizados más recientemente en 2016. La primera etapa consiste en recopilar información de documentos históricos contenidos en registros públicos y privados. Los datos de la encuesta original deben examinarse detenidamente. Sin embargo, debe tenerse en cuenta que estos registros pueden tener muchas décadas de antigüedad, ser difíciles de localizar o no estar disponibles por completo. Estos datos históricos pueden incluir Registros de Esquina, que son descripciones escritas de identificadores de límites, preparados por topógrafos y almacenados en los archivos de Secretario y Registrador del gobierno local. Si es posible, el Topógrafo Profesional volverá sobre los pasos que el topógrafo original tomó cuando el paquete se estableció por primera vez.
Monumentos de la Encuesta
La siguiente etapa de la Encuesta ALTA consiste en localizar marcadores físicos que ayudan a identificar las esquinas y las líneas de límite de la propiedad. Las «esquinas» pueden incluir los puntos reales donde las líneas de contorno se cruzan o cualquier otro punto a lo largo de la línea de propiedad. Puede ser un rincón de topografía pública establecido por el gobierno de los Estados Unidos hace mucho tiempo, o podría ser un marcador, colocado más recientemente por un topógrafo. Estos marcadores, también conocidos como «monumentos», generalmente comprenden un pasador de acero insertado en el suelo, rematado con un disco plano de acero que contiene el nombre del topógrafo y el número de licencia profesional. Debido a que los monumentos de reconocimiento son críticos para definir los límites de la propiedad, hay leyes en vigor que impiden la destrucción o eliminación de estos objetos.
Monumento de la Encuesta ALTA
Monumentos de referencia y Accesorios
Los monumentos de la encuesta se colocarán idealmente en la esquina exacta de la propiedad, pero cuando eso no sea posible, se pueden colocar lo más cerca posible y luego se conocen como «monumentos de referencia».»Un monumento de referencia debe describir la relación del marcador que se dice que «atestigua» la ubicación real de la esquina. Además, los registros pueden incluir lo que se conoce como «accesorios», u objetos fácilmente identificables utilizados para ayudar a localizar los monumentos de la esquina. Los accesorios pueden ser elementos naturales, como grandes árboles o rocas, u objetos artificiales como estatuas o astas de bandera. Como un monumento de referencia, el accesorio funciona para ayudar a localizar la esquina.
Creación de mapas
Después de que se hayan localizado todos los monumentos históricos y se hayan instalado los nuevos monumentos, se habrán identificado todas las esquinas de la propiedad y se habrán confirmado los límites verdaderos de la propiedad. Luego, la fase final del Levantamiento de ALTA está en marcha con la preparación del plano/mapa. El software de dibujo asistido por computadora (CAD) ayuda a crear una representación visual no solo de los límites de la propiedad, sino también de los edificios y las características geográficas de la propiedad, así como de las servidumbres, los derechos de paso y cualquier superposición en los límites de la propiedad adyacentes que podrían dar lugar a una disputa de límites. Y, toda esta información debe presentarse de una manera que sea consistente con los estándares ALTA/NSPS claramente definidos.
Requisitos del Levantamiento de ALTA
El plano/mapa final, que debe titularse específicamente «Levantamiento de Títulos de Tierra ALTA/NSPS», debe presentarse en una página completa y contener todas las características esenciales para la creación de mapas estándar, como escala, una flecha direccional y leyenda. Y también se deben incluir documentos de apoyo adicionales, como un mapa de cercanías que muestre la región circundante y las principales carreteras. La información de contacto del topógrafo y el número de licencia profesional también deben aparecer en el mapa. La fecha del proyecto también debe especificarse junto con la firma y el sello del topógrafo en una declaración de certificación. Solo después de que se hayan cumplido todos los Requisitos Mínimos de Detalle Estándar de 2016 anteriores, se entregarán copias del producto final al cliente.
ALTA Land Title Survey Equipment
Autores:
Escrito Por: Michael Joseph Sabo
Editado Por: Adam Azad Kaligi
Fuentes De información:
https://www.alta.org/
https://www.nsps.us.com/page/ALTANSPSStandards
https://www.bpelsg.ca.gov/laws/pls_act.pdf
https://dpw.lacounty.gov/smpm/landrecords/docs/RSCR_guide.pdf
https://www.consumerfinance.gov/ask-cfpb/what-is-owners-title-insurance-en-164/
https://www.californiasurveyors.org/moncon.html
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