7 yleistä Kiinteistömatematiikan kaavaa, jotka sinun tulisi tietää

opiskeletpa sitten kiinteistönvälittäjän tutkinnon läpäisemiseksi tai lasket asuntolainan lyhennystä, sinun täytyy osata kiinteistönvälittäjän perustason matematiikka.

tässä oppaassa käydään läpi, millaisia kiinteistömatematiikan taitoja löytyy valtiollisessa kokeessa, samoin kuin jokaisessa kiinteistökaupassa, jonka suoritat, kun olet ansainnut lupasi.

Kiinteistömatematiikka: Mitä sinun tulee tietää toimiaksesi agenttina

laina-arvo-suhde

tämä on yleisin matemaattinen ongelma, johon todennäköisesti törmäät kiinteistöurallasi. Laina – arvo-suhde noudattaa tätä kaavaa:

lainamäärä / kiinteistön arvioitu arvo = laina-arvo-suhde

vastaus tähän matematiikan perusongelmaan ilmaistaan prosentteina. Joten koti, jonka arvo on 100 000 dollaria ja laina 80 000 dollaria, olisi laina-arvo-suhde 80%, koska 80 000/100 000 vastaa .8 tai 80%.

yksinkertainen Korkokaava

tämä kaava kertoo asunnonostajalle, kuinka paljon oston kokonaiskustannukset ovat kauppahinta ja korkokulut mukaan lukien.

yksinkertainen korko löytyy ottamalla pääoma (p) ja kertomalla se kertaiseksi korko (r) kertaiseksi lainan aikakehys (t) plus 1. Se näyttää tältä:

A = p (r*t + 1)

eli jos ostaja ostaa 100 000 dollarin asunnon 30 vuoden lainalla 5 prosentin korolla, lainan aikana maksettu kokonaissumma olisi:

$100,000 (.05*30 + 1) = $250,000

ennakkomaksut

olipa ostaja ostamassa sijoituskiinteistön tai asunnon, hän tarvitsee käsirahan.

käsirahan määrittämiseen käytetään tätä matemaattista kaavaa:

Kauppahinta x prosentti alaspäin = käsirahan määrä

joten jos kauppahinta on 100 000 dollaria ja ostaja käyttää perinteistä 20% käsirahan määrää, on:

100 000 dollaria x .2 = $20,000

Korkokattokorko

sijoituskiinteistössä korkokattokorko on se summa, jonka sijoittaja tekee ja vie omaisuudesta tulona kotiin. Korkokattoprosentin tunteminen auttaa sijoittajaa laskemaan tuloja ja pitämään kassavirran positiivisena hoitaessaan vuokrakiinteistöjä.

käytä tätä kaavaa:

liikevoitto / ostohinta = Korkokattoprosentti

esimerkiksi sano, että sinulla on tuloja tuottava vuokrakiinteistö, joka maksaa 500 000 dollaria ja tuo 50 000 dollaria vuokraa. Sen ylläpito vuoden aikana maksaa kuitenkin 15 000 dollaria. Ylärajan laskeminen näyttäisi tältä:

($50,000 – $15,000) / $500,000 = 7%

sijoitetun pääoman tuotto

ROI kertoo, kuinka paljon tienaat tietyllä sijoituksella, kun myyt sen. Lasketaan ROI tällä kaavalla:

ROI = (lopullinen arvo-alkukustannukset) / kustannukset

joten jos ostat kiinteistön $250,000, sitten myydä sen myöhemmin $280,000, ROI näyttäisi tältä:

($280,000-$250,000) / $250,000 = 12%

muista, että tämä on bruttotulot myynnistä. Mahdolliset korjaukset sijoittaja laittaa kiinteistöön vaikuttaisi myös siihen, kuinka paljon tienaat myynnistä.

korotettu vero

yleensä suurin osa ostajista maksaa korollisen veron sulkemisen yhteydessä. Voit prorate veroja, sinun täytyy määrittää, kuinka paljon vero on jäljellä omaisuutta kalenterivuoden.

etsi vuoden jäljellä oleva päivien määrä ja jaa se 365: llä. Näin saat prosenttiosuuden verolaskusta, joka ostajan on maksettava.

sitten otetaan tuo prosentti ja kerrotaan se verolaskuun jääneellä summalla. Näin saat sulkemisajankohtana erääntyvän kiinteistöveron määrän.

Kiinteistömatematiikka: mitä Asuntolainamaksujen laskemiseen tarvitsee tietää

pääoma ja korot

kiinnityspääoma on toinen nimi alkuperäiselle lainasummalle. Tämä on koko summa, jonka ostaja lainaa pankilta. Esimerkiksi, jos ostaja oli $150,000 käteistä tehdä 25% käsiraha $600,000 kotiin, he tarvitsevat alkuperäisen lainan määrä $450,000 pankista.

asunnon kuukausikoron määrittämiseksi on tiedettävä oman alueensa asuntolainojen vuosikorko. Voit saada tämän numeron mistä tahansa asuntolainan lainanantaja teidän markkinoilla.

jaa sitten tuo luku 12: lla, jotta saat kuukausiprosentin. Eli jos esimerkiksi vuosikorko olisi 3 prosenttia, niin kuukausikorko olisi 0,25 prosenttia.

kuukausittaisen asuntolainan laskeminen

kuukausittaisen asuntolainan laskeminen (ei sisällä vakuutuksia ja veroja) voit käyttää tätä kaavaa:

M = P /

tässä kaavassa p = lainan pääoman määrä, I = kuukausikorko ja n = lainan takaisinmaksuun tarvittavien kuukausien lukumäärä.

lainan takaisinmaksuun vaadittavien kuukausien määrän selvittämiseksi on ensin selvitettävä laina-aika. Yleisimmin lainaehdot ovat 15 tai 30 vuotta.

oli laina-aika mikä tahansa, kerro se 12: lla, jotta selviää, kuinka monta kuukautta ostajan on maksettava laina.

kun olet määrittänyt M: n arvon, sinun täytyy lisätä asuntolainavakuutuksen, asunnonomistajan vakuutuksen ja kiinteistöveron kustannukset saadaksesi täyden kuukausittaisen summan, jonka asiakkaasi maksaa.

on selvää, että jos työskentelee asiakkaan kanssa eikä vastaa kysymykseen kiinteistökokeessa, on paljon helpompaa käyttää yksinkertaisesti asuntolainan maksulaskuria. Haluan käyttää Zillow ’ n asuntolaina maksu laskin voit lisätä PMI, vakuutus, HOA, verot, jne … tai jos etsit ladata sovelluksen puhelimeen, tässä on sovellus iPhone ja Android.

kiinnitysvakuutus

yksityinen kiinnitysvakuutus (PMI) tarvitaan, jos ostaja maksaa käsirahan alle 20% asunnon kauppahinnasta. Tämä kustannus lisätään kuukausittaisiin asuntolainoihin.

YSV-kustannukset riippuvat siitä, mitä lainanantaja ilmoittaa laina-arviossaan, mutta ne ovat tyypillisesti 0,2-2 prosenttia asuntolainan pääomasta. Yleensä yt-sopimus päättyy, kun ostajalla on 20 prosentin oma pääoma kodissa.

joitakin ysv-kustannuksia määrittäviä tekijöitä ovat:

• laina – aika – lyhyempi laina-aika tarkoittaa sitä, että kuukausimaksut ovat korkeampia, mutta 20 prosentin oma pääoma saavutetaan nopeammin.
• laina-arvo-suhde – jos ostaja suorittaa yli 20 prosentin käsirahan, YSV: tä ei tarvita lainkaan.
• luottopisteet – korkeampi luottopistemäärä antaa ostajalle paremman tarjouksen ysv-kuluista.

on olemassa neljä y-tyyppiä, joista sinun tulisi yleensä olla tietoinen:

• lainanottajan maksama asuntolainavakuutus
• Yksipalkkainen asuntolainavakuutus
• Split-premium-asuntolainavakuutus
• lainanantajan maksama asuntolainavakuutus

asunnonomistajan vakuutus

seuraavaksi on selvitettävä asunnonomistajan vakuutuksen kustannukset. Tämä riippuu monista tekijöistä, kuten:

• kodin sijainti
• mahdollinen altistuminen luonnonkatastrofeille
• kodin arvo
• kattotaso
• vähennyskelpoinen määrä
• kodin Ikä
• katon kunto
• aiemmat korvausvaatimukset
• vakuutustyyppi (asunnonomistajan vakuutuksia on kahdeksan tyyppiä)

keskimäärin, asunnon Yhdysvalloissa voi odottaa maksaa noin $1,000 vuodessa asunnonomistajan vakuutus. Mutta saada tarkka arvio siitä, kuinka paljon tämä maksaa ostajalle, sinun täytyy saada tarjous vakuutusyhtiö.

ostajat voivat myös saada edullisempia vakuutusmaksuja lisäämällä koteihinsa joitakin turvaominaisuuksia, kuten palovaroittimia, myrskyluukkuja tai uuden katon. Viime kädessä hinta riippuu kuitenkin edellä mainituista tekijöistä.

kiinteistöverot

lopuksi pitää osata laskea kiinteistöverot. Vaikka hallitus perii kiinteistöveron automaattisesti,on silti hyvä ymmärtää, kuinka paljon ostaja voi odottaa maksavansa.

kuinka paljon ostaja on velkaa, riippuu kahdesta numerosta: asuinalueen veroprosentti ja kodin arvo.

asunnon arvo ei ole vain ostajan maksama kauppahinta. Asunnon arvioidun arvon selvittämiseksi sinun on otettava yhteyttä sen arvon määrittävään veroarvioijaan tai etsittävä asiaa koskevat kiinteistötiedot.

seuraavaksi pitää selvittää myllymaksu,joka tarkoittaa kunnan veroprosentiksi 1/1000 dollaria. Voit löytää tämän arvon veroarvioijan toimistosta tai oman kuntasi sivuilta.

silloin myllymaksu on muunnettava prosenttiarvoksi. Jos esimerkiksi oman alueen myllymaksu olisi 70, prosentti olisi 70/1 000 = .070.

kun sinulla on nämä kaksi numeroa, kerro asunnon arvioitu arvo myllymaksulla, jotta saat selville, kuinka paljon kiinteistöveroja ostaja voi odottaa maksavansa.

esimerkiksi, jos kodin arvioitu arvo oli 50 000 dollaria, ja myllymaksu oli .070, niin määrä kiinteistövero olisi: $50,000 x .070 = $3,500

Kiinteistömatematiikka: Mitä sinun tarvitsee tietää valmistautuaksesi kokeeseen

on olemassa monia asuntolainalaskureita, joiden avulla voit tarkistaa matematiikkasi ja katsoa, oletko oikealla tiellä.

sinun on kuitenkin tunnettava kaikki nämä kiinteistömatematiikan käsitteet, jotta voit läpäistä kiinteistölupakokeen onnistuneesti. Voit helposti valmistautua ostamalla käytännön työkirjoja tai ottamalla käytännön testejä työskennellä näytteen kiinteistöjen matematiikka ongelmia.

Tsekkaa toisesta virastani lisää vinkkejä kiinteistötutkinnon läpäisyyn.

mitä mieltä olet kiinteistömatematiikasta? Onko sinulla vaikeaa matematiikassa, vai onko sinun helppo oppia? Kerro minulle kommenteissa alla!