junior lienor on lainanantaja, joka ei ole ensimmäisellä sijalla kiinteistössä – heidän edessään on vanhempi panttioikeus. Tämä tapahtuu usein, kun omistaja on maksanut seniorille ja ottaa oman pääoman ehtoisen lainan, tai se voi olla seurausta ostosta. Jos vanhempi ulosmittaa, nuorempi voi maksaa seniorille panttioikeuden tai ostaa kiinteistön ulosmittauksella. Tämän jälkeen juniori nousee seniorin paikalle. Vaihtoehtoisesti juniori voi sallia ulosmittauksen, jolloin siitä tulee loppuunmyyty juniori-sillä ei ole velalle vakuutta. Juniorin on tavoiteltava lainanottajaa henkilökohtaisesti saadakseen maksun. Jos seniorin ulosmittaus johtaa ylisuurilla tuotoilla tehtyyn myyntiin, ne voidaan maksaa etuoikeusjärjestyksessä. Mutta mitä tapahtuu, jos junior lienorilla on panttioikeus alle koko kiinteistön? Näin kävi tuoreessa päätöksessä, jossa juniori sai vain 75 prosentin omistusosuuden. Oikeus katsoi, että juniorilla oli oikeus saada vain 75 prosenttia tuotosta. 25 prosentin omistaja sai loput.
Zieve, Brodnax & Steele, LLP v Dhindsa, isällä oli 75% osuus ja hänen pojallaan loput 25% omaisuudesta Turlockissa. Vanhempi lainanantaja oli panttioikeus vastaan 100% omaisuus, ja juniors panttioikeus oli vain vastaan Isän 75% – poika korko ei ollut mukana. Vanhempi ulosmitattiin ja hänelle maksettiin, ja jäljelle jäi 160 000 dollaria. Kiistaa oli siitä, saiko 25 prosentin omistaja mitään.
nuorempi lainanantaja halusi kaikki tuotot, joten se tukeutui Civ: hen. Code, § 2924k, subd. (a) (1)–(4), esitetään kokonaisuudessaan post.) Tämä edellyttää, että ensin maksetaan ulosmittauksesta aiheutuvat kustannukset. Toiseksi ulosmittaavan velkojan vakuudelliset velvoitteet maksetaan. Kolmanneksi, junior lienors maksetaan niiden tärkeysjärjestyksessä (tähän Oikeus nojautui). Lopuksi kaikki jäljellä olevat varat annetaan sille oikeudenomistajalle, jolla on oikeus kirjata varat ulosmyynnin yhteydessä. Tässä tapauksessa tuomioistuin myönsi koko ylijäämän nuoremmalle velkojalle, mutta se kumottiin valituksesta.
vetoomustuomioistuin tukeutui korkeimman oikeuden päätökseen, caito vastaan United California Bank (20.3d 694), joka oli vielä hyvä laki. Hovi siteerasi Miller & Starria aiheesta:
”jos yhden cotenantin etua koskeva panttioikeus on nuorempi kuin molempien cotenanttien etuja koskeva panttioikeus, vanhempi panttioikeus on etuoikeutettu osallistumaan ylimääräisiin myyntituloihin, jotka vastaavat sen cotenantin suhteellista etua, jonka etua nuorempi panttioikeus koski.”(4 Miller & Starr, Cal. Kiinteistönvälittäjä (4. 2019) omistusoikeus, § 11:13
käräjäoikeuden tuomiossa oli todettu, että Luottamuskirja rasittaa vain vastaajan jakamatonta 75 prosentin osuutta kiinteistöstä. Luottamuskirja ei rasita, eikä se ole täytäntöönpanokelpoinen, jakamatonta 25 prosentin korkoa kiinteistöstä. Se oli aika selvää!
tuomioistuin käsitteli kotenanttilain perusteita ja totesi, että jokainen cotenantti voi myydä tai rasittaa osuuttaan yhteisestä omaisuudesta ilman muiden cotenanttien tietoa, hyväksyntää tai suostumusta. Cotenant voi vain siirtää tai rasittaa hänen jakamatonta etua….
jos luottamuskirja on panttioikeus vain yhden cotenantin kuolinpesään, saaja voi ulosmitata panttioikeuden tätä korkoa vastaan. Ulosmyynnin ostajasta tulee yhteinen vuokralainen muiden cotenantien kanssa ja hän voi aloittaa ositustoimen.
ensimmäisen oikeusasteen tuomioistuin totesi, että lainsäätäjän tarkoituksena ei ollut pykälän 2924k ja sen edeltäjän säätäminen Caidon syrjäyttämiseksi ja nuorempien panttioikeuksien laajentamiseksi ylijäämäisiin myyntituloihin.
verratessaan 2924k§: N A momentin 3 kohdan sanamuotoa asiassa caito esitettyihin periaatteisiin tuomioistuin päätteli, että ne voidaan yhdenmukaistaa tulkitsemalla lauseketta ”nuoremmalla panttioikeudella vakuutena olevien velvoitteiden jäljellä oleva saldo” siten, että sillä tarkoitetaan jäljellä olevaa velkaa ”nuoremmalla panttioikeudella” vain siltä osin kuin nuorempi panttioikeus tosiasiallisesti rasitti ulosmittauksessa myytyä omaisuutta. Tämän tulkinnan luotettavuutta tukee se, että tarkastellaan lisäsanoja, joita tarvitaan päinvastaisen tulkinnan selkeyttämiseksi. Toisin olisi esimerkiksi voitu tulkita, jos alajako (a) (3) olisi todennut, että myyntituotot jaetaan ”O täyttääkseen kaikkien nuorempien panttioikeuksien takaamien velvoitteiden jäljellä olevan määrän riippumatta siitä, onko panttioikeus liitetty koko omaisuuteen tai osaan siitä.”Kursivoidun kielen lisäämisen seuraukset ovat merkittävät. Tämän kielenkäytön mukaan velkoja, jolla on toinen luottamuskirja 1 tai 5 prosentin jakamattomasta osuudesta kiinteistöön, voisi vaatia kirjaimellista lain tulkintaa, joka oikeuttaa sen saamaan koko velkansa maksetuksi, ennen kuin kaikki ylimääräiset myyntituotot päätyvät 99 tai 95 prosentin jakamattoman koron omistajalle, jota tämä toinen luottamuskirja ei rasita.
Civ. Koodi, § 2924k osavaltiot:
a) the trustee, or the clerk of the court upon order to the clerk pursuant to subdivision (d) of Section 2924j, shall shareed the products, or a part of the products, as the case may be, of the trustee ’ s sale conducted pursuant to Section 2924h in the following order of priority:
(1) menoihin ja menoihin, jotka aiheutuvat myynti-ja myyntivaltuuksien käyttämisestä, mukaan lukien 2924d pykälän B ja tämän pykälän B momentin nojalla sallittujen toimitsijamiehen ja asianajajan palkkioiden maksaminen.
(2) niiden velvoitteiden maksamiseen, joiden vakuutena on omaisuudenhoitajan myymä luottamuskirja tai kiinnitys.
(3) sellaisten velvoitteiden jäljellä olevan määrän täyttämiseksi, joiden vakuutena ovat etuoikeusjärjestyksessä nuoremmat panttioikeudet tai rasitteet.
(4) edunvalvojalle tai edunvalvojan seuraajalle korkojen osalta. Siinä tapauksessa, että kiinteistö myydään tai luovutetaan toiselle, omaisuudenhoitajan myyntihetkellä omistamalle omaisuudenhoitajalle.
kuvat:
flickr.com/photos/mrphancy/4656375169/sizes/c /
flickr.com/photos/laurenludlow/7939900930/sizes/l/
flickr.com/photos/omaromar/48787350/sizes/l/