tässä virassa kerrotaan kaikki määräaikaisista vuokrasopimuksista, vaihtuvista vuokrasopimuksista, uusimisista ja siitä, mitä tehdä, kun AST: n vähimmäiskesto (kiinteä) on päättymässä!
mutta ensin:
- Tarvitsetko apua siihen, mitä yhteisessä vuokrasuhteessa tapahtuu, kun yksi vuokralainen haluaa lähteä, mutta muut vuokralaiset haluavat jäädä kiinteistöön?
- Haluatko apua erityistilanteeseesi? Kirjoita viesti meidän yhteisön foorumi!
kun vuokranantaja vuokraa kiinteistön vuokralaiselle, on yleensä olemassa vuokrasopimus, jossa määritellään aika, jonka vuokrasuhde kestää.
tämä aika on vuokrasuhteen ”kestoaika”. Jos vuokrasopimuksessa on määritelty termi, sopimuksesta käytetään yleensä nimitystä ”määräaikainen”, koska se on määräaikainen. Tämä kestää yleensä puoli vuotta tai vuoden. Harvemmin se voi olla muulloinkin.
mutta mitä tapahtuu, kun tämä ajanjakso päättyy? Käydään läpi eri skenaariot.
mitä tapahtuu, kun sopimuksen vähimmäiskesto päättyy
tämä riippuu siitä, ovatko vuokralaiset muuttaneet pois vai eivät. Katsotaan molempia tapauksia.
jos vuokralaiset ovat muuttaneet pois
jos vuokralaiset muuttavat pois määräaikaisuuden päättyessä, vuokrasuhde päättyy. Sitä ei enää ole. Tämä on sääntö, jonka juristit tuntevat ”ajan kuluksi”.
eli jos vuokralaiset ovat muuttaneet pois siihen päivään mennessä, niin se siitä. Vuokralaisilla ei ole enää vuokrasopimuksen mukaista vastuuta eikä vuokranantajalla ole enää oikeutta periä vuokraa.
vuokranantajat suuttuvat usein tästä, jos vuokralaiset ovat muuttaneet pois ilmoittamatta heille mitään. Joskus he voivat jopa lisätä vuokrasopimukseensa pykälän, jossa vaaditaan vuokralaista irtisanomaan, jos hän haluaa lähteä määräaikaisuuden päättyessä, ja jossa määrätään, että vuokralaisen on maksettava ”vuokra irtisanomisen sijasta”, jos he eivät tee niin.
valitettavasti (vuokranantajille) nämä lausekkeet ovat lähes varmasti mitättömiä kohtuuttomien sopimusehtojen nojalla (nyt osa Kuluttajaoikeuslakia 2015).
vuokralainen ilmoittautui vain tietyksi ajaksi. Kaikki lausekkeet, jotka pakottavat hänet jäämään pidemmäksi aikaa tai jotka yrittävät saada hänet vastuuseen vuokran jatkamisesta, jos hän on muuttanut pois, katsotaan ”epäoikeudenmukaisiksi” ja täytäntöönpanokelvottomiksi.
jos vuokralaiset pysyvät ammatissa
tilanne on toinen, jos vuokralaiset jäävät asumaan kiinteistöön. Vuokrasuhde päättyy kuitenkin keskiyöllä määräaikaisen vuokrasopimuksen viimeisenä päivänä lukuun ottamatta määräaikaisia vuokrasopimuksia (KS.jäljempänä).
jos vuokralaiset pysyvät ammatissa, niin useimmissa tapauksissa, jos uutta määräaikaista vuokrasopimusta tai ”uusimista” ei ole allekirjoitettu, niin heti kun määräaikainen vuokrasuhde on päättynyt, tilalle syntyy automaattisesti Uusi ”määräaikainen” vuokrasuhde.
jollei uutta määräaikaista vuokrasuhdetta tai ”uusimista” koskevaa asiakirjaa allekirjoiteta tai siihen asti, vuokrasuhde jatkuu tällä määräajoin.
tässä ei ole mitään vikaa. Osa vuokrasuhteista on jatkunut vuosia määräajoin. Vuokralaisille ei tarvitse antaa uutta määräaikaisuutta tai uusimista.
kiinteät ehdot ovat usein suositeltavia, koska ne antavat sekä vuokranantajalle että vuokralaiselle enemmän turvaa. Lisäksi ne antavat vuokranantajille mahdollisuuden korottaa vuokraa. Joskus kuitenkin, kuten jos joko vuokranantaja tai vuokralainen on epävarma suunnitelmistaan, voi olla parempi antaa vuokrasuhteen jatkua määräaikaisena, koska se on joustavampaa.
vuokranantaja saattaa myös haluta olla sitoutumatta pitkään määräaikaisuuteen, jos hän on tyytymätön vuokralaisensa käytökseen ja suostuu jäämään vain, jos hän käyttäytyy kuukausi kuukaudelta.
se, annatko vuokrasuhteen jatkua määräaikaisena vai vaaditko uutta määräaikaisuutta, riippuu todella siitä, mitä haluat ja mikä on olosuhteisiin nähden parasta.
vuokranantajat ovat usein kiinnostuneita vuokrasuhteen uusimisesta, koska näin he voivat saada ”uusimismaksun”. Älä anna heidän ylipuhua sinua. Jos vuokrasuhteesi olosuhteet ovat sellaiset, että joustavampi määräaikainen vuokrasuhde on parempi, heidän tulee hyväksyä se. Heillä ei ole ehdotonta oikeutta uudistamismaksuun – kuinka paljon he sitä haluavatkaan!
miten määräaikaiset vuokrasuhteet syntyvät?
eli jos vuokralaiset jäävät kiinteistöön eikä uusimista allekirjoiteta, tulee määräaikainen vuokrasopimus. Miten ne on luotu? Vaihtoehtoja on periaatteessa kolme:
- jos vuokrasuhde on varmistettu lyhytaikainen vuokrasuhde
- jos vuokrasuhde on ”common law” sääntelemätön vuokrasuhde
- jos vuokrasopimuksessa määrätään sopimuksellisesta määräaikaisesta vuokrasuhteesta
, katsotaan näitä vuorollaan.
1. Lakisääteinen määräaikainen vuokrasuhde
jos vuokrasuhde on varmistettu lyhytaikainen vuokrasuhde, vähimmäisajan umpeuduttua vuokrasuhde jatkuu lain mukaan.
kolmikosta tämä on yleisin tilanne. Uusi vuokrasuhde syntyy, koska vuoden 1988 asuntolain 5.pykälä sanoo niin.
vuoden 1988 Asuntolaki on laki, jolla perustetaan ja säännellään taattuja ja taattuja lyhytkestoisia vuokrasuhteita. Pykälässä 5 sanotaan, että jos vuokralainen pysyy ammatissa määräaikaisuuden päättymisen jälkeen, syntyy automaattisesti Uusi ”määräaikainen” vuokrasuhde. Tämä uusi määräaikainen vuokrasuhde:
- alkaa heti määräaikaisuuden päätyttyä
- katsotaan olevan samojen henkilöiden välillä, jotka olivat vuokranantaja ja vuokralainen määräaikaisuuden päättyessä
- koskee samoja tiloja
- olla ”määräaikainen”, mikä tarkoittaa, että se jatkuu jaksosta toiseen – yleensä kuukausittain tai viikoittain (KS.lisää tästä alla)
- tätä lukuunottamatta se tapahtuu samoilla ehdoilla kuin edellinen määräaikainen vuokra
tämänkaltainen määräaikainen vuokrasuhde tunnetaan ”lakisääteisenä” määräaikaisena vuokrasuhteena – koska se luotiin lailla I.e. vuoden 1988 asuntolain 5 pykälä.
useimmissa tapauksissa aika on kuukausittain tai viikoittain riippuen siitä, miten vuokra maksetaan vuokrasopimuksen ehtojen mukaisesti. Jos kuitenkin viimeinen vuokranmaksu oli erilainen – esimerkiksi jos vuokralainen maksoi kaikki vuokrat etukäteen yhdellä maksulla kuuden kuukauden vuokrasta-silloin vuokrasuhteen kesto vastaa tätä viimeistä maksua (meidän esimerkissämme se on kuuden kuukauden määräaikainen vuokrasuhde).
useimmat vuokrasopimukset ovat nykyään vakuudellisia lyhytaikaisia vuokrasopimuksia, joten useimmissa tilanteissa, joissa vuokralaiset jäävät määräaikaisuuden päätyttyä, heillä on lakisääteinen määräaikainen vuokrasuhde.
2. ”Common Law” sääntelemätön vuokrasuhde
jotkut vuokrasuhteet eivät kuulu vuoden 1988 Asuntolailla säädettyyn lakiin. Pääasiassa nämä ovat:
- vuokrasuhteet, joissa vuokranantaja on samassa rakennuksessa asuva vuokranantaja (KS. lisää tästä alla)
- vuokrasuhteet, joissa vuokralainen on osakeyhtiö, tai
- jos vuokra on joko:
- yli £100,000 pa, tai
- alle £750 pa (tai £1,500 pa Suur-Lontoossa)
täydellinen luettelo löytyy vuoden 1988 asuntolain 1.luettelosta.
vuokranantajien osalta tämä on yleensä tilanne, jossa joku vuokraa jonkinlaista ”puutarhakämppää”. Se ei koske tilanteita, joissa vuokranantaja omistaa kaksi tai useampia kiinteistöjä rakennetussa kerrostalossa ja vuokraa yhden ja asuu toisessa-tässä vuokrakiinteistöt ovat ASTs. Jos vuokranantaja on vuokrata huoneen vuokralainen, tämä ei yleensä ole vuokrasuhde ollenkaan (Katso lisää tästä minun vuokranantaja verkkosivuilla).
niin, mitä tapahtuu, jos vuokralainen jää määräaikaisuuden päätyttyä avolain mukaiseen vuokrasuhteeseen? 5 kohtaa ei sovelleta, koska kyseessä ei ole ASAT. Yleensä laki kuitenkin edellyttää määräaikaista vuokrasopimusta, jossa vuokralainen maksaa ja vuokranantaja hyväksyy vuokran.
vuoden 1925 Omaisuuslain 54§: n 2 momentin mukaan virallista kirjallista vuokrasopimuskirjaa ei tarvitse olla, jos vuokralainen asuu kiinteistössä ja maksaa vuokraa, jos määräaikaisuus on enintään 3 vuotta. Uusi vuokrasuhde luodaan automaattisesti.
sitä ei synny, jos vuokralainen jättää vuokran maksamatta tai vuokranantaja kieltäytyy ottamasta sitä vastaan. Yleensä vuokranantaja etsii takaisin omaisuuden hallussapito täällä, jolloin huomaa, että ne on vielä saada hallussapito järjestyksessä tuomioistuinten kautta (minun vuokranantaja laki häätö opas on ohjeet, miten tehdä tämä).
3. Vuokrasopimuksessa määrätään Sopimusperusteisesta määräaikaisesta Vuokrasuhteesta
kolmas tapaus, joka luo määräaikaisen vuokrasuhteen, on ”sopimusperusteinen määräaikainen vuokrasuhde”. Ne eivät ole yleisiä ja ovat olemassa vain, jos vuokralaisen allekirjoittamassa vuokrasopimuksessa niistä erikseen määrätään.
näin tehtäessä vuokrasuhde ei varsinaisesti pääty lainkaan, vaan jatkuu (olettaen, etteivät vuokralaiset muuta pois) määräajoin sopimuksen mukaisesti. Yleensä tämä on kuukausittain määräaikainen vuokrasuhde.
yksi sopimuksellisten määräaikaisten vuokrasuhteiden eduista on se, että voit määritellä, mikä määräaikaisen vuokrasuhteen aika on, joten tämä luo varmuutta.
mitä ei tapahdu
tämän artikkelin lopuksi lienee syytä mainita, että jos joku on asunut kiinteistössä vuokralaisena, hän ei muutu ”talonvaltaajaksi”, jos jää kiinteistöön määräajan päätyttyä.
he pysyvät vuokralaisina ja heillä on oikeus pysyä kiinteistössä, kunnes heidät häädetään tuomioistuinten kautta.
toinen huoli vuokranantajilla on se, että jos vuokralaiset viipyvät kiinteistössä pitkään, he saavat yhtäkkiä lisäoikeuksia, kuten oikeuden ostaa kiinteistö. Tämäkään ei onnistu.
vuokranantajilla on lähes aina oikeus häätää vuokralaiset, jotka jäävät asumaan kiinteistöön määräaikaisuuden päätyttyä. Ainoa tilanne, jossa näin ei ole, on tilanne, jossa vuokralaisella on vuoden 1977 Vuokralain mukainen suojattu vuokrasuhde. Mutta yhtään Vuokrasuojattua vuokrasuhdetta ei ole syntynyt (tai voi syntyä) tammikuun 1989 jälkeen, joten näin ei tule käymään uudemman vuokrasuhteen kanssa.
johtopäätöksenä
valtaosassa tapauksista, joissa vuokralainen jää palvelukseen määräajan päättymisen jälkeen, kun uutta sopimusta ei ole allekirjoitettu, hänellä on edelleen vuokrasopimus – määräaikainen vuokrasopimus todellakin, hänellä on myös vuokrasopimus, koska edellisen vuokrasopimuksen ehtoja sovelletaan edelleen.
jaksollisissa vuokrasuhteissa ei kuitenkaan ole mitään pelättävää ja on aikoja, jolloin vuokrasuhteen salliminen jaksollisena on hyvä idea Toivottavasti tämä artikkeli auttoi sinua ymmärtämään asioita ja miten säännöt toimivat.
mitä tapahtuu, kun vain yksi vuokralainen haluaa lähteä yhteisestä vuokrasopimuksesta?
yhteisessä vuokrasuhteessa kaikki vuokralaiset ovat yhteisvastuussa vuokrasuhteen velvollisuuksista (esim.vuokran maksaminen) mutta myös etuoikeuksista (esim. pääsy koko kiinteistöön).
niin kauan kuin ne noudattavat sopimuksessa määrättyjä ehtoja, yhteisessä vuokrasuhteessa oleva vuokralainen voi irtisanoa kiinteistön. Jos sopimuksessa lukee 2 kuukauden irtisanomisaika, niin kuka tahansa vuokralainen voi irtisanoa ja muuttaa pois kaksi kuukautta myöhemmin.
tässä vaiheessa vuokrasuhde on päättynyt kaikkien osapuolten osalta, ellei vuokrasopimuksessa toisin määrätä. Jos muut vuokralaiset jäävät ja jatkavat saman vuokran maksamista, se ei ole pelkkää bisnestä, sillä aiemmin ollut vuokrasuhde ehtoineen on irtisanottu.
on kaikkien etu päästä mahdollisimman pian uuteen sopimukseen. Ihannetapauksessa jäljelle jääneet vuokralaiset ja vuokranantajat ovat tehneet järjestelyt irtisanomisajan aikana ja allekirjoittaneet uuden vuokrasopimuksen, jonka on määrä alkaa heti, kun vanha päättyy.
voit ladata Openrentin ilmaisen yhteisen vuokrasopimuksen täältä.
Tessa Shepperson
Tessa on erikoistunut vuokranantaja & vuokralaisasianajaja. Lisää hänen kirjoituksiaan löytyy Vuokraisäntälain blogista. Hän pyörittää myös suosittua Vuokraisäntälaki – verkkopalvelua. Viimeinen osio, Openrent Supplemental, ei ole Tessa Sheppersonin käsialaa.