Yhteenveto: kun uudet sijoittajat ovat juuri aloittamassa sijoittamista kiinteistöihin, he usein juuttuvat miettimään, minkälaisia kiinteistöjä heidän pitäisi ostaa. Asuinkiinteistöjen sisälläkin kiinteistötyypit vaihtelevat yhdestä perheasunnosta satoihin yksiköihin. Tässä viestissä kerromme, miksi 2-4 yksikön moniperheasuntoihin keskittyminen on mielestämme paras paikka aloittaa uusille sijoittajille.
kuulemme usein uusilta kiinteistönvälittäjiltä kysymyksen: millaisen kiinteistön minun pitäisi ostaa?
tässä viestissä vertaillaan ja vertaillaan erityyppisiä asuinkiinteistöjä. Kerromme myös syyt, miksi 2-4 yksiköllistä perheasuntoa (MFR) on mielestämme paras valinta.
mutta ensin sana fokuksesta (klikkaa tästä saadaksesi syvemmän sukelluksen fokuksen voimaan)
uskomme, että keskittyminen yhteen asuinkiinteistötyyppiin alussa helpottaa sinua ottamaan ensiaskeleet ensimmäisen kiinteistön ostoon, koska:
- voit lisätä tietoasi tämän tyyppisestä omaisuudesta nopeammin. Tämä on seurausta jatkuvasti vertaamalla ja vastakkain samanlaisia ominaisuuksia.
- tämä lähestymistapa helpottaa myös tuottojen vertailua ja parhaan sijoituksen valitsemista.
- sen avulla kiinteistönvälittäjäsi on helpompi löytää sinulle tarjouksia.
nyt takaisin eri asuintyyppien vertailuun ja vertailuun. Olemme jakaneet ne neljään tyyppiin: yhden perheen asunnot, 2-4 yksikköä, 5-15 yksikköä ja >15 yksikköä. Olemme hahmotelleet etuja ja haittoja kunkin ja myös havainnollisti tätä Alla olevassa taulukossa. Tavoitteena on auttaa sinua ymmärtämään, miksi 2-4 unit MFR on mielestämme paras sijoitusvalinta, kun olet vasta aloittelemassa.
yksinasuvat (SFR)
SFR: t ovat yleisin listaustyyppi monilistauspalvelussa (MLS). Nämä ovat asuntoja, että ihmiset yleensä ostaa elää heidän ensisijainen asuinpaikka. On olemassa lukuisia etuja ottaa SFR salkussasi. Kun olet rakentamassa portfolio, mielestämme on olemassa lukuisia haittoja alkaen tämäntyyppisen omaisuuden.
pääasia on, että on vaikeampi löytää ominaisuuksia, jotka täyttävät kassavirtavaatimukset. Tämä johtuu siitä, että näiden kiinteistöjen myyntihintaa eivät ohjaa vuokratulot, vaan sitä ajaa ylös ”tunteikas ostaja”, joka on valmis maksamaan enemmän, koska haluaa todella asua siellä.
toinen potentiaalinen ongelma on yksikkökohtaisten ylläpitokustannusten korkeampi keskiarvo, joka johtuu siitä, että kaikkea on enemmän. Vertaa neljän yksikön ERFR: ää, joka koostuu neljästä saman katon alla olevasta huoneistosta neljään SFR: ään, jossa on neljä kattoa korvattavana. SFR: n avulla sinulla on todennäköisesti enemmän ylläpitoeriä kuin MFRs: llä.
vielä yksi SFR: ään liittyvä ongelma on avoimista työpaikoista johtuvien vuokratulojen mahdollinen aleneminen ajan mittaan. Kun meillä on avoin työpaikka yhdessä meidän fourplexes, olemme edelleen saada vuokrat muista kolmesta yksiköstä auttaa kattamaan asuntolainan ja muita kuluja. Vuonna SFR avoin tarkoittaa, että olet tulossa ulos taskusta kattamaan kulut, kun se istuu tyhjänä.
2-4 Yksiköllistä Moniperhemajoitusta
uskomme, että 2-4 yksiköllistä moniperhemajoitusta on helpointa saada, kun on vasta aloittelemassa. Niillä on myös eniten etuja ja vähiten haittoja.
joitakin etuja ovat:
- duplex -, triplex-tai fourplex-asunnon ostaminen voi olla suhteellisen halpaa verrattuna suurempaan kiinteistöön.
- sinulla on suhteellisen alhaiset korot (joskaan ei yhtä alhaiset kuin SFR: T), koska voit käyttää asuntolainaa, jolla on yleensä paremmat ehdot kuin kaupallisella lainalla (klikkaa tästä lukeaksesi asunto vs. kaupalliset lainat).
- kiinteistösijoitusyritysten kilpailupaine on vähäisempi. Nämä ovat yrityksiä, jotka käyttävät institutionaalisia varoja (eli eläkerahastoja, 401k rahastoja) ostaa asuntoja.
- muihin etuuksiin kuuluu mahdollisuus jakaa avoimien työpaikkojen ja ylläpitokustannusten riski 2-4 yksikköön eikä yhteen yksikköön, jossa on SFR.
varjopuolena 2-4-moniperheiden luokassa on se, että useimmissa kaupungeissa varannot ovat melko alhaiset verrattuna SFR: ään. Sinulla voi olla suuremmat yleishyödylliset kustannukset, koska joitakin ERFR: ää toimittavia apuohjelmia ei jaeta yksiköiden kesken. (esim. sinulla on yleensä yksi viemäriputki menossa ERFR sen sijaan, että jokaisella yksittäisellä yksiköllä on oma viemäriputki.) Kuitenkin, se on usein mahdollista laskuttaa takaisin yleishyödyllisiä kustannuksia vuokraajille joka kuukausi, mikä tekee tämäntyyppisten investointien entistä houkuttelevampi.
5-15 omakotitaloasunto
kun saa yli neljä asuntoa, ei saa enää asuntolainaa. Tässä vaiheessa pitää vaihtaa kaupallisiin lainanantajiin. Kaupallisten lainojen korot ovat yleensä korkeammat ja / tai laina-ajat lyhenevät, mikä tekee kuukausittaisesta asuntolainasta korkeamman.
myös kiinteistösijoitusyritysten kilpailu on sitä suurempaa, mitä enemmän yksiköitä on. Nämä yritykset pyrkivät välttämään pienempiä (alle viiden yksikön) RAHALAITOSKORKOJA ja SFR: ää. Tämä johtuu siitä, että se on vähemmän tehokasta ostaa niitä, koska transaktiokustannukset ja aika.
isompien kompleksien markkinat ovat kuitenkin alkaneet kuivua viime vuosina, joten näyttää siltä, että nämä sijoituspalveluyritykset ovat pääsemässä 5-15 ja jopa 2-4 rahalaitokseen. Koska pääomakustannukset ovat suuremmat, lainakustannukset ovat korkeammat ja kilpailu tämäntyyppisen asunnon kanssa on kovaa, suosittelemme, että et aloita sijoitusuraasi >5 yksikön rakennuksilla.
>15 Asuntoyksiköt
jako 15 yksikössä on jokseenkin mielivaltainen, mutta yli 15 yksikössä se monimutkaistuu. Sinulla on korkeammat pääomavaatimukset ja kovaa kilpailua sijoituspalveluyrityksiltä. On myös ajateltava yksittäisten vuokralaisten lisäksi yhteisön luomista. Tämä saattaa edellyttää yhteisten tilojen luomista ja hallintaa, kuten pesutilat, leikkikentät, grillipaikat jne.