mitkä ovat luokan A, luokan B ja luokan C Ominaisuudet?

Johdanto

ihmiset käyttävät paljon ammattikieltä keskustellessaan liikekiinteistöistä. Yksi useimmin mainituista lauseryhmistä on” luokka A, luokka B ja luokka C ” – ominaisuus. Joku voisi sanoa esimerkiksi sijoittavansa B-luokan lisäarvoon. Ne viittaavat omaisuustyyppiin, jota erottavat tietyt ominaisuudet, kuten sen sijainti, ikä ja kunto.

”luokkien” käyttäminen on samanlaista kuin arvosanojen antaminen ominaisuuksille. Aivan kuten huippuluokan opiskelija voidaan kutsua A-plus opiskelija, ominaisuus premier kunnossa kutsutaan luokan A omaisuutta. Kuten arvata saattaa, luokan B, luokan C ja jopa luokan D ominaisuudet ovat vastaavasti vähemmän high-end siirryttäessä alas ”luokan” spektri.
vaikka A -, B-ja C-luokan omaisuudelle ei ole yleisesti hyväksyttyä määritelmää, on olemassa yleisiä ominaisuuksia, joita voisi odottaa mille tahansa ominaisuusluokalle. Tämänpäiväisessä artikkelissa kuvataan kuhunkin omaisuusluokkaan liittyviä yhteisiä piirteitä. Monet sijoittajat puhuvat” ABC ” omaisuuden, mutta tänään, laajennamme tätä tarkastelemalla ”Luokka D” omaisuutta, joka on usein unohdetaan luokka, joka voi olla fantastinen sijoittajille, jotka haluavat sijoittaa uudelleen ja restabilize tämäntyyppisiä rakennuksia.

Liittyvät: Mitä Ovat Epälikvidit Sijoitukset?

Lue lisää liikekiinteistöluokkien Aakkostoista (ja Ds).

mitkä ovat A -, B-ja C-luokan omaisuus?

A-luokan kiinteistö

A-luokan rakennuksia pidetään yleensä huipputason sijoituskiinteistöinä. Nämä ominaisuudet ovat yleensä hiljattain rakennettu ja sisältävät high-end päättyy, materiaalit, järjestelmät ja mukavuudet. Esimerkiksi A-luokan kiinteistö voi olla suunniteltu LEED Gold tai LEED Platinum, nimitys, joka osoittaa, että kiinteistöllä on merkittäviä kestäviä tai energiaa säästäviä ominaisuuksia. A-luokan kiinteistöt sisältävät joskus myös ainutlaatuisia arkkitehtonisia piirteitä. Kiinteistötyypistä riippuen rakennukseen saattaa liittyä jopa oma brändi tai elämäntapa.

A-luokan kiinteistöt sijaitsevat usein kaupungin ydinkeskustassa, keskustan toreilla kuten Manhattanilla, Los Angelesissa ja Miamissa. Ne sijaitsevat usein lähellä suuria työllisyyskeskuksia, yliopistoja, sairaaloita sekä taide-ja kulttuuritoimintaa. Niillä on yleensä hyvät kulkuyhteydet tärkeille valtaväylille tai julkisiin liikenneväyliin.

A-luokan ominaisuuksista käytetään joskus nimitystä ”trophy assets.”Ne ovat erittäin haluttuja sijoituskohteita, jotka herättävät kiinnostusta laajalta joukolta sijoittajia, myös institutionaalisilta ja kansainvälisiltä sijoittajilta. Sijoittajat kilpailevat näistä kiinteistöistä muun muassa siksi, että niillä on vahvat vuokralaiset. Kaupallisella puolella tällaisia voisivat olla esimerkiksi korkean luottokelpoisuuden omaavat vuokralaiset ja suuryritykset. Tällaisia voisivat olla esimerkiksi varakkaat vuokralaiset, jotka ovat valmiita maksamaan palkkion asuakseen näissä pikkutarkoissa kiinteistöissä asuntopuolella. Vuokralaisten kysynnän vuoksi näiden kiinteistöjen kassavirta on usein vakaa ja niitä pidetään sijoittajan näkökulmasta suhteellisen ”turvallisina”.

B-luokan kiinteistö

B-luokan kiinteistöt ovat A-luokan rakennuksista porrasta alempana. Ne ovat usein 10-30-vuotiaita, ja ne ovat saattaneet olla aikoinaan A-luokan kiinteistöjä ennen kuin uudemmat rakennukset tulevat verkkoon. B-luokan ominaisuudet ovat edelleen yleensä hyvällä paikalla, mutta koska niiden vintage, ei ole uusinta teknologiaa, mukavuuksia ja muita ominaisuuksia voisi odottaa hiljattain rakennettu ominaisuus. Ne vaativat myös enemmän korjauksia ja huoltoa ikänsä vuoksi. Järjestelmät saattavat olla uusittavia, ja yhteiset alueparannukset, uudet julkisivut ja maisemointipäivitykset saattavat olla aiheellisia.

B-luokan kiinteistöt houkuttelevat edelleen kiinteitä vuokralaisia. Kyseessä voivat olla kustannustietoisemmat vuokraajat tai yritykset, jotka eivät ole valmiita sitoutumaan kalliimpaan, pitkäaikaiseen vuokrasopimukseen A-luokan rakennuksesta. B-luokan kiinteistöillä on yleensä vahva kassavirta ja vaatimattomien parannusten myötä vahva arvostuspotentiaali.

B-luokan ominaisuuksilla on taipumus suoriutua hyvin riippumatta siitä, missä tahansa markkinasyklissä ollaan. Härkämarkkinoilla aiemmin C-luokan tilaa vuokranneet korottavat usein korkeamman luokan B-luokan rakennukseen. Vuonna alas markkinoilla, vuokraus luokan A ominaisuudet usein alentaa osaksi luokan B omaisuutta, koska se on edullisempaa, mutta silti tarjoaa monia ominaisuuksia he olivat tottuneet luokan A elävä.

C-luokan kiinteistö

C-luokan kiinteistöt ovat yleensä vanhempia (yli 30 vuotta vanhoja), ja niissä on usein näkyviä rappeutumisen merkkejä, kuten umpeen kasvanutta maisemointia tai rapautuneita julkisivuja. Koska nämä ominaisuudet ovat vanhempia, vain harvoilla on modernit mukavuudet. Joillakin ei ole lainkaan mukavuuksia paikan päällä. Omaisuuden ja yksikön ominaisuudet ovat usein vanhentuneita. Kiinteistössä ei välttämättä ole esimerkiksi hissejä tai asuinhuoneistoissa ei välttämättä ole päivitettyjä kalusteita tai haluttuja asemakaavoja.

C-luokan rakennukset sijaitsevat usein vähemmän halutuilla paikoilla. He saattavat olla kauempana suurista työkeskuksista tai alueilla, joilla on enemmän rikollisuutta tai vähän lähistön mukavuuksia. Asuntopuolella vuokralaisina ovat usein ne, joilla ei ole varaa asua muualla. Kaupallisella puolella vuokralaiset saattavat olla käynnistys-tai kassavirtarajoitteisempia kuin A-tai b-luokan rakennuksista tiloja vuokraavat vuokralaiset.

hallinta on yleensä melko intensiivistä C-luokan ominaisuuksissa. Korjaukset ja huolto ovat rutiininomaisia. Usein viivästynyt kunnossapito johtaa kalliimpiin korjauksiin kuin jos omistaja olisi ylläpitänyt kiinteistöä koko sen elinkaaren ajan. Näissä kohteissa myös vuokralaisten vaihtuvuus on keskimääräistä suurempaa, mikä voi aiheuttaa sijoittajille kassavirtahäiriöitä. C-luokan rakennusten hankintakustannukset ovat kuitenkin paljon alemmat kuin A-tai b-luokan kiinteistöjen, ja kun kassavirta on tasainen, se voi olla erittäin vahva.

D-luokan kiinteistöjä

D-luokan kiinteistöjä pidetään joskus Liikekiinteistöjen mustina lampaina. Nämä rakennukset ovat vanhoja, ränsistyneitä ja tarvitsevat usein merkittäviä korjauksia (ellei laajaa rehab). Monilla tulee olemaan merkittäviä sääntörikkomuksia tai mikä pahinta, paikallinen kunta on tuominnut ne. Sijoittajat voivat usein löytää D-luokan kiinteistöjä taantuvista tai muuten vaarallisista kaupunginosista. Ne sijaitsevat reuna-alueilla, usein kaukana välttämättömyyksistä (kuten ruokakaupat ja apteekit).

johdon näkökulmasta D-luokan ominaisuudet ovat haastavimpia. Vuokralaiset ovat usein pienituloisia, joilla on huono luotto. Osalla voi olla rikostaustaa tai häätöhistoriaa. Vuokranantajat joutuvat usein jahtaamaan näitä vuokralaisia vuokranmaksunsa takia.

D-luokan kiinteistöt ovat edullisimpia, joita sijoittajat voivat hankkia, ja ne, jotka näin tekevät, löytävät nämä kiinteistöt, joiden vuokrasuhde on korkea (ainakin paperilla). Teoriassa D-luokan kiinteistöillä voi olla korkein käteisvara tuotto-olettaen, että vuokralaiset maksavat vuokransa. D-luokan ominaisuuksia arvostetaan harvoin, ellei sijoittaja tee merkittäviä pääomaparannuksia.

Aiheeseen Liittyvää: Kiinteistösyndikaatio: Mikä Se On?

mikä on paras sijoituskohde?

sijoittajat kysyvät usein, mihin luokkaan on ”paras” sijoittaa-mutta todellisuudessa oikeaa tai väärää vastausta ei ole. Kaikki omaisuusluokat voivat olla kannattavia sijoitusmahdollisuuksia. Kaikki riippuu sijoittajan riskinsietokyvystä ja edullisesta tuottoasteesta.

omaisuusluokan ja ylärajojen välillä on yleensä käänteinen suhde. A-luokan ominaisuudet tulevat korkeimpaan hintaan verrattuna D-luokan kiinteistöihin, jotka ovat edullisimpia. B-ja C-luokan ominaisuudet sijoittuvat jonnekin välimaastoon. Myös kuhunkin omaisuusluokkaan liittyvä riskitaso vaihtelee. Vakautettuja A-luokan kiinteistöjä pidetään ”turvallisempina” sijoituksina verrattuna C-tai D-luokan rakennuksiin, jotka ovat ”riskialttiimpia” sijoituksia. Näin ollen enimmäismäärät ovat alhaisimmat A-luokan rakennuksille ja yleensä korkeimmat D-luokan rakennuksille. A-luokan kiinteistö voi käydä kauppaa 3-cap, kun taas C-tai D-luokan rakennus usein kaupan hyvin osaksi kaksinumeroisia.

sijoittajat, joilla on alhainen riskinsietokyky, ovat luonnollisesti kiinnostuneempia A-ja B-luokan varoista. Tämän vuoksi niin monet institutionaaliset sijoittajat tuntevat vetoa A-luokan kiinteistöihin-he ovat valmiita hyväksymään alhaisemman tuoton vastineeksi turvallisemmista, vakaammista omaisuuseristä, jotka saattavat arvostaa ajan myötä. Ne, joilla on korkeampi riskinsietokyky, saattavat haluta harkita sijoittamista C-tai D-luokan kiinteistöihin. Jälkimmäinen tarjoaa korkeamman tuoton, mutta jälleen, on korkeampi riskiprofiili ja harvoin arvostaa ilman merkittäviä investointeja.

”ongelma” kiinteistöjen luokittelussa

on luontainen ongelma, kun kiinteistöt luokitellaan liikekiinteistöihin. Ongelmana on, että luokkaerot ovat kaikki suhteellisia. Esimerkiksi, mitä pidetään luokan omaisuutta keskustassa Milwaukee saattaa pitää vain luokan B voimavara keskustassa San Francisco. Esimerkiksi San Franciscon vuokralaisilla saattaa olla erilainen odotus A-luokan kiinteistön laadusta, ominaisuuksista ja mukavuuksista, joita ei yksinkertaisesti ole vielä Milwaukeen markkinoilla.

lisäksi ominaisuusluokat voivat olla vaihtelevia. Vuoden 2010 A-luokan kiinteistöä ei välttämättä enää pidetä A-luokan kiinteistönä vain kymmenen vuotta myöhemmin, kun samalle osamarketille tulee useita uusia rakennuksia. Näissä uudemmissa rakennuksissa on usein uusinta tekniikkaa ja ominaisuuksia, minkä vuoksi vuonna 2010 rakennettu kiinteistö vaikuttaa vanhentuneelta lähes yhdessä yössä.

sijainnilla on myös suurempi rooli kiinteistöluokituksissa. Esimerkiksi Bostonin Back Bayn naapurustoon rakennettu monimuotoinen perherakennus saattaa olla yli 200 vuotta vanha, ja silti se saattaa olla yksi kaupungin eksklusiivisimmista osoitteista. Ikä ja kiinteistön mukavuudet jäävät usein varjoon, kun kiinteistö on muuten hyvässä kunnossa ja uskomattoman hyvällä paikalla.

on myös tapauksia, joissa kiinteistöä pidetään tietynlaisena luokkana syistä, joilla ei ole mitään tekemistä iän, kunnon tai sijainnin kanssa. Esimerkki tästä on, kun C-luokan kiinteistö on huonosti hoidettu ja sen vuoksi sillä on korkea avoin asunto, huono kassavirta ja useita vireillä olevia häätöjä. Kiinteistö voisi muuten olla ylemmässä C-tai alemmassa B-luokassa, jos ei, mutta huonon isännöinnin vuoksi. Uuden isännöitsijän asentaminen ja parannetut prosessit voivat olla kaikki, mitä tarvitaan kiinteistön vakauttamiseksi.

Omaisuusluokituksen plussat ja miinukset

kerrostetaan nyt toiseen elementtiin, joka vain lisää luokitusvesiä. Luokan A, luokan B, luokan C ja luokan D ominaisuusluokkien lisäksi on myös plussia ja miinuksia, jotka usein liittyvät jokaiseen luokkaan. Esimerkiksi, todella trophy-luokan voimavara, kuten hiljattain rakennettu toimistorakennus sijaitsee Manhattanin keskustassa, voitaisiin pitää a++ voimavara. Aivan kadun varrella, toinen premier office tower voitaisiin pitää A tai A – riippuen sen erityispiirteistä. Nämä ovat molemmat korkealaatuisia toimistorakennuksia, mutta plussien ja miinusten lisääminen luo jonkin verran eroa niiden välillä.
sama pätee B -, C-ja D-luokan omaisuuteen. Lisäarvoa tuottava asuntosijoittaja saattaa esimerkiksi ostaa C-luokan rakennuksen tarkoituksenaan saattaa se B+ – standardien mukaiseksi. Jälleen, Onko kiinteistön takaa plus tai miinus todella riippuu paikallisista comps ja markkinoiden standardeja.

Loppuajatus A -, B-ja C-luokan omaisuudesta

Omaisuusluokituksia käytetään laajalti, mutta ne ovat valitettavasti kaukana objektiivisista. Myyjä, joka on voimakkaasti investoinut niiden omaisuutta voisi antaa kiinteistön arvosanan niiden rakennuksen, että muut markkinoilla arvostelisi eri tavalla. Tämän vuoksi kiinteistöluokituksia olisi käytettävä ohjeena; sijoittajien olisi sen jälkeen tehtävä oma due diligence-tutkimuksensa määrittääkseen, miten kiinteistöä verrataan omien odotustensa ja standardiensa mukaisesti.

Smartlandilla meillä on kaksijakoinen sijoitusfilosofia. Keskilännessä keskitymme D – tai C – luokan sijoituksiin, jotka sitten nostamme B-luokan kuntoon-samalla kun mukaan otetaan A-luokan ominaisuudet, kuten Alexa-käyttöiset valaistus -, ääni-ja sisääntulojärjestelmät. Joskus nämä ominaisuudet ovat todella ahdistuneita. Muina aikoina nämä ominaisuudet ovat yksinkertaisesti hyvin väsyneitä ja masentuneita. Lisäarvoinvestointejamme ovat raskaat remontit, jotka parantavat yksiköiden ulkoasuja ja ominaisuuksia. Lisäämme usein uusia mukavuuksia rakennuksiin, joita ei aiemmin ollut.
Smartlandin sijoitusfilosofia kaakossa näyttää paljon erilaiselta. Täällä Miami-Daden kaltaisilla alueilla on kustannustehokkaampaa investoida ruohonjuuritason kehitykseen. Näillä markkinoilla Smartland siis ostaa maata ja rakentaa uusia kiinteistöjä B+ – luokkaan tai korkeammalle.

olemme osoitus siitä, että ”luokka” ei yksin saisi olla se, miten joku sijoittaa. Maantieteelliset erityispiirteet ja markkinaolosuhteet olisi aina otettava huomioon.

kiinnostaako sinua oppia lisää Smartlandin sijoitusstrategiasta? Ota yhteyttä jo tänään saadaksesi lisätietoa siitä, miten kaksitahoinen lähestymistapamme luo mahdollisuuksia niille, joilla on sijoitustavoitteita ja kaikenlaisia riskinsietokykyä.

Aiheeseen Liittyvää: Taantuman Varassa Kiinteistösalkkusi