Overage Clauses-10 Things to Think About for Buyers

Properties are sometimes selled subject to overage clauses-also known as uplift or claw back provisions. Ajatuksena on, että jos suunnittelulupa myöhemmin saadaan, myyjällä on oikeus osuuteen arvonnoususta. Tämä kuulostaa yksinkertaiselta, mutta tämänkaltaiset säännökset aiheuttavat monenlaisia oikeudellisia ongelmia ja ovat usein kiistoja.

kuten aina, piru on yksityiskohdissa. Points varoa kuin ostaja ovat:-

1. Kuinka kauan näitä säännöksiä sovelletaan? Niitä määrätään yleisesti jopa 25 vuodeksi, mutta se on hyvin pitkä aika. Niitä pitäisi todennäköisesti soveltaa vain silloin, kun on realistiset mahdollisuudet saada suunnittelulupa seuraavien 5-10 vuoden kuluessa.

2. Mihin prosenttitilaan arvonnousussa myyjällä pitäisi olla oikeus? Myyjä aloittaa usein pyytämällä 50 prosenttia arvonnoususta, mutta tämä todennäköisesti jättää ostajalle vain vähän kaupallisia kannustimia kehittää maata. Kannattaa muistaa, että ostajalle aiheutuu erilaisia kustannuksia – esimerkiksi kaavoituskustannuksia luvan saamisesta, kustannuksia maan myynnistä ja myyntivoittoveroa. Joissakin ylisuuruuslausekkeissa kustannukset voidaan vähentää ennen liikasumman laskemista; muussa tapauksessa 50 prosentin ylitys voi aiheuttaa myyjälle suuremman voiton kuin ostajalle.

3. Mikä laukaisee maksun myyjälle? Ostajan näkökulmasta kyseessä ei pitäisi olla suunnitteluluvan myöntäminen vaan joko: –

• kaavoitusluvan toteuttaminen (esimerkiksi silloin, kun ostaja rakentaa itselleen uuden talon); tai
• kiinteistön myynti kaavoitusluvan myöntämisen jälkeen.

4. Käynnistääkö suunnittelulupa maksun? Usein osapuolet aikovat soveltaa ylityslausekkeita vain, jos asuntorakentamiseen saadaan lupa, mutta useimmat ylityslausekkeet pätevät, jos kaavoituslupa saadaan. Ostaja voi siis haluta jättää tietyntyyppiset kehitystyöt ylitarjonnan ulkopuolelle. Jos kyseessä on esimerkiksi maatila, ostaja voi haluta sulkea pois:-

• kaikki maatalouskäyttöön tarkoitetut rakennukset;
• rakennusten hevoskäyttö;
• uusiutuvan energian / televiestintälaitteet;
• kaikki kaupalliset käyttötarkoitukset (kuten navettojen muuttaminen toimistoiksi tai työpajoiksi); tai
• maalaistalon laajennukset tai maataloudessa työskentelevän tai perheenjäsenen maatalouskäyttöön tarkoitetun talon pystyttäminen.

jotkin näistä muutoksista eivät välttämättä vaadi suunnittelulupaa tällä hetkellä, mutta epäselvyyksien välttämiseksi on parasta sulkea ne pois – on muistettava, että suunnittelusäännöt voivat muuttua tulevaisuudessa.

5. Miten liikamäärä lasketaan? Usein asiakirjoissa voi olla melko monimutkainen kaava. Tarkista, onko tämä oikein tarkastelemalla joitakin esimerkkejä, ottaen huomioon, että maksu myyjälle ei sisällä normaalia ”inflaatio” arvonnousua.

jos osapuolet eivät pääse yhteisymmärrykseen liikamäärän suuruudesta (joka yleensä perustuu maa-alueen avoimien markkina-arvojen eroon kyseisellä kaavoitusluvalla tai ilman), riippumaton katsastaja määrittää tämän. Tämä voi olla kallis prosessi ja jonkinlainen arpaonni, sillä eri katsastajilla voi olla hyvin erilaisia näkemyksiä markkina-arvoista.

jos liikamaksusta maksetaan korkoa, varmista, että korkoa maksetaan vasta sitten, kun riippumaton katsastaja on sopinut tai määrittänyt liikamaksun. Jos korot alkavat luvan myöntämispäivästä, siitä voi seurata iso korkolasku samalla, kun hintaa selvitetään.

6. Saako myyjä enemmän kuin yhden palan kirsikkaa? Suurin osa ylisuuruuslausekkeista on voimassa aina, kun suunnittelulupa on saatu ylisuuruuden aikana. Jos siis aiempi ylitysmaksu on tehty luvan perusteella vaikkapa 5 talolle, erääntyy lisämaksu, jos lupa saadaan myöhemmin 10 talolle. On tärkeää varmistaa, että hyvitys myönnetään vain ensimmäisestä ylisuuresta maksusta.

7. Miten liikamäärä turvataan? Yleensä myyjä asettaa ostajan omistusoikeudelle rajoituksen, jotta tulevia kauppoja ei voi rekisteröidä maarekisteriin ilman myyjän suostumusta. Tämä on myyjän kannalta välttämätöntä sen varmistamiseksi, että uusi ostaja tekee uuden liittokirjan ylityksen maksamiseksi (koska tämänkaltaiset positiiviset liitot eivät muutoin sido ostajan seuraajaa). Rajoitus voi kuitenkin aiheuttaa ongelmia tai viivästyksiä tuleviin kauppoihin, ja ostajan olisi pyrittävä sulkemaan remortgages ja lyhytaikaiset vuokrasopimukset tällaisen rajoituksen ulkopuolelle.

joskus myyjä vaatii kiinteistöstä perittävää maksua, jotta liikamaksu voidaan maksaa. Ostajan pitäisi vastustaa tätä, varsinkin jos he hankkivat rahoitusta pankin kautta ostaakseen kiinteistön. Pankki haluaa ensimmäisen maksun eikä välttämättä ole tyytyväinen siihen, että myyjällä on edes toinen maksu.

8. Ylikunnosta saatava hyöty on valtti. Tämän voi myydä myyjä tai jos myyjä menee pois, etu voi mennä kuolinpesän mukana. Ostajan voi siis olla tulevaisuudessa vaikea tietää, kuka hyötyy ylituotannosta. Tämä aiheuttaa lisää ongelmia erityisesti silloin, kun ostajan omistusoikeutta rajoitetaan siten, että etuuden saajan on suostuttava tuleviin liiketoimiin.

ostajan tulisi siis pyytää asiakirjoissa vaatimusta, että ostajalle on ilmoitettava mahdollisista muutoksista henkilöissä, jotka hyötyvät ylityksestä, mutta tällöinkin syntyy usein käytännön ongelmia, jos näin ei tehdä.

9. Ylisuuret pykälät vaikeuttavat ostajan verotusasemaa. Jos liikamaksua aletaan maksaa, on maksettava lisää leimaveroa maaveroa (kauppahinnan noustessa). HMRC nimittäin edellyttää, että oston päätyttyä (vaikka liikamaksun maksaminen olisi hyvin syrjäistä) ostajan olisi maksettava SDLT: lle ostohinta ja maa-alueen arvioitu arvonnousu, jos liikamäärä käynnistyy. Ostaja voi kuitenkin pyytää HMRC: ltä lykkäystä ylimääräiselle SDLT: lle, joka voi tulla maksettavaksi, jos liikamäärä laukeaa.

liikekiinteistön tapauksessa, jos alkuperäinen myynti oli arvonlisäveron alainen, ARVONLISÄVERO peritään myös mahdollisesta liikamaksusta.

10. Ylisuuruusmääräykset hankaloittavat ostosopimusneuvotteluja ja siirtoja huomattavasti. Tästä seuraa väistämättä ylimääräisiä oikeudenkäyntikuluja osapuolille ja viiveitä asiakirjojen sopimisessa. Lisäksi ylityösäännökset ovat aiheuttaneet useita riitoja tuomioistuimissa. Kannattanee siis harkita, löytyykö kaupan uudelleenjärjestelyyn jokin toinen keino-ehkä ylipäätään hieman korkeampi hinta.

tämä on vain yleinen tietolomake, eikä siihen saa vedota minkään tietyn asian yhteydessä. Liikakäyttöä koskevat säännökset ovat hyvin monimutkaisia, ja kaikista liikakäyttöä koskevista liiketoimista olisi annettava erityisiä neuvoja.

emme voi antaa yleis-tai erityisneuvontaa ylityökysymyksissä paitsi nykyisille asiakkaillemme. Kuitenkin, jos haluat meidän antaa sinulle tarjouksen, ota meihin yhteyttä ja liikekiinteistöosaston jäsen ottaa sinuun yhteyttä.