Tenancy Crisis (Part Two): How To Calculate Notice To Quit & The Procedure For Recovery Of Property.

Kirjoittanut Okpi Bernard Adaafu (Oba) Esq.

tässä artikkelissa yritetään ratkaista vuokranantajan ja vuokralaisen välinen kriisi. Kirjoituksen ensimmäisessä osassa selitettiin kaikkea vuokrasopimuksesta ja vuokratyypeistä. Tässä viimeisessä osassa keskitymme sääntöön, joka ohjaa irtisanomista, miten vuokrasuhde lopetetaan, tilojen perintämenettelyyn ja miten vältetään vuokranantajan ja vuokralaisen välinen kriisi.

miten lasketaan IRTISANOUTUMISILMOITUKSEN pituus

vuokranantaja ja vuokralainen voivat sopia irtisanoutumisilmoituksen pituudesta; jos sopimusta ei ole, sovelletaan sen valtion Vuokralaislakia, jossa kiinteistö sijaitsee. Seuraavat kohdat ovat lain määräämä irtisanomisajan oletusarvo.

1. vuotuinen vuokra: kuuden kuukauden irtisanomisaika
2. puolivuotinen vuokra: kuuden kuukauden irtisanomisaika
3. neljännesvuosittainen vuokrasuhde: kolmen kuukauden irtisanomisaika
4. kuukausittainen vuokrasuhde: kuukauden irtisanomisaika
5. viikoittainen vuokrasuhde: viikon irtisanomisaika

tuomioistuimen irtisanomisajan laskeminen on hyvin monimutkaista; 2.marraskuuta annettu kuukauden irtisanomisaika päättyy 31. joulukuuta eikä 2. joulukuuta. Yleensä irtisanoutumisilmoituksen voi antaa milloin tahansa ennen nykyisen vuokrasuhteen päättymispäivää. Irtisanoutumisilmoituksen pituus voi olla pidempi kuin osapuolten tai lain määräämä, mutta se ei saa olla lyhyempi. Abujassa irtisanoutumisilmoituksen on päätyttävä nykyisen virkakauden vuosipäivän aattona (eli päivää ennen vuokrasuhteen päättymistä). Lagosissa irtisanoutumisilmoitus on voimassa, kun sen on ilmoitettu päättyvän vuokrasuhteen päättyessä tai sen jälkeen. Nigeriassa kaikilla osavaltioilla on eri laki vuokrasopimuksesta; säännökset ovat samat pienin muutoksin.

FREQUENTLY ASKED QUESTIONS

These are some of the questions I received after the publication of ”Tenancy Crisis Part One”.

ENSIMMÄINEN KYSYMYS:

vuokraisäntäni uhkaa käyttää poliisia häätääkseen minut, koska olin hänelle velkaa kuuden kuukauden vuokran. Auta minua.

vastaus:

vuokranantaja ei voi pakottaa sinua ulos tiloista poliisin avulla, koska sen tekeminen merkitsisi tunkeilua. Laki suojaa sinua ja antaa sinulle oikeuden haastaa vuokranantajasi oikeuteen vahingonkorvauksista aina, kun vuokranantaja tulee asuntoosi ilman suostumustasi tai käyttää voimakeinoja häätöön. Vuokranantajan kannattaa noudattaa oikeusturvaa lähestymällä tuomioistuinta.

KYSYMYS KAKSI:

vuokralaiseni kieltäytyi maksamasta vuokraa nyt kolmen vuoden ajan. En halua hänen vievän omaisuuttani. Haluan poliisin mukaan, koska kokeilin kaikkia rauhanomaisia keinoja. Mitä minun pitäisi tehdä?

vastaus:

vuokrasuhdetta ei säädetä rikoslaissa, on väärin ilmoittaa vuokra-asiasta poliisille. Poliisi voidaan kuitenkin kutsua paikalle vain, jos on tappelu, murto jne. Poliisin tehtävä rajoittuu vuokrasuhteesta johtuviin rikosasioihin. Näin ollen asian ilmoittaminen poliisille on ajan ja resurssien tuhlausta, sillä poliisi vie asian varmasti oikeuteen. Kannattaa lukea vuokrasopimus, jotta voi tarkistaa häätömenettelyn. Jos häätömenettelyä ei ole mainittu sopimuksessa, tutustu sen valtion lakiin, jossa omaisuus sijoittuu ohjaukseen. Yleensä, Jos vuokralainen on velkaa vuokrarästejä yli vuoden, se on hyvä, että vuokranantaja antaa seitsemän päivän ilmoituksen omistajan aikomuksesta hakea tuomioistuimeen palauttaa tilat, ja sitten edetä arkistoida kanteen takaisin tuomioistuimessa seitsemän päivän kuluttua umpeutumisen.

miten vuokrasuhde päättyy

on olemassa useita tapoja, joilla vuokrasuhde voidaan määrittää. Valinta kumpi ottaa on ratkaisevan tärkeää, koska valitsemalla väärä tila voi johtaa konfliktiin.

1. antautuminen: Tällöin vuokralainen luopuu omistuksesta vapaaehtoisesti ennen sovitun ajan umpeutumista. Se voi olla nimenomaista tai vihjailevaa käytöksellä. Ollakseen tehokas, vuokranantajan on osoitettava hyväksyntää.
2. menettämisseuraamus: tällöin vuokranantaja palaa tiloihin tai hakee tuomioistuimelta vuokrasuhteen päättämistä tietyn tapahtuman sattuessa. Tämä voi tapahtua vain kiinteässä vuokrasuhteessa ja se on ilmoitettava vuokrasopimuksessa.

• fuusio: tässä vuokranantaja luovuttaa osuutensa vuokralaiselle. Tällöin vuokralainen ostaa kiinteistön tai hankkii vuokranantajan omistaman ylivoimaisen kiinteistön. Se on antautumisen vastakohta.

1. irtisanominen:tällöin laki sallii toisen osapuolen hakea tuomioistuimelta vuokrasuhteen purkamista, jos vuokrasuhteessa on petosepäily.
2. Force Majeure: jos on sattunut tapahtuma, josta jompikumpi osapuoli ei ole syyllinen, vuokrasuhde päättyy. Esimerkiksi omaisuuden tuhoaminen tulipalolla tai tulvalla.
3. ajan jätevesi: Tällöin vuokrasuhde päättyy sovitun ajan umpeuduttua. Irtisanominen ei ole välttämätöntä, mutta vuokrasopimuksessa voi olla mahdollisuus uusimiseen ja irtisanomisen tiedoksianto irtisanoutumiseen. Laki kieltää pakottavat häädöt. Näin ollen on noudatettava oikeusturvaa.

• irtisanominen lain mukaan: tämä on silloin, kun laki sallii perinnän ilman irtisanomista lopettaa. Kun kuukausivuokralaisella on vuokrarästejä kolme kuukautta, vuokranantaja voi antaa seitsemän päivän ilmoituksen omistajan aikeesta hakea oikeudelta omaisuutta takaisin. Vuokralaisella ei ole oikeutta huomata irtisanoutuvansa. Vuokralaisella ei myöskään ole oikeutta irtisanoutua kiinteässä vuokrasuhteessa (kuten edellä) eikä puolen vuoden vuokralaisella ole oikeutta irtisanoutua.

omaisuuden takaisinperintämenettely

• vuokranantajan tulee antaa Valtuutuskirje asianajajalle,
• lakimies antaa irtisanoutumiskäskyn (tarvittaessa). Jos vuokralainen ei luovuta hallussapitoa irtisanomisajan päättyessä,
• asianajaja ilmoittaa seitsemän päivän varoitusajalla omistajan aikeesta hakea oikeudelta omaisuutta takaisin. Jos vuokralainen laiminlyö tilojen tyhjentämisen seitsemän päivän kuluessa,
• lakimies lähestyy asianomaista tuomioistuinta (Maistraatti-tai ylioikeus); riippuen kiinteistön vuokra-arvosta),
• tuomioistuin antaa haasteen ja aloittaa oikeudenkäynnin,
• tuomioistuin antaa tuomion (yleensä pidentää vuokralaisen oleskelua tietyksi ajaksi tai määrää vuokralaisen poistumaan kiinteistöstä välittömästi ja maksamaan tarvittavat kustannukset). Jos vuokralainen määrätään maksamaan vuokrarästejä eikä tällä vuokralaisella ole rahaa, oikeus liittää vuokralaisen arvokasta henkilökohtaista omaisuutta ja huutokauppaa sen vuokranantajalle maksettavaksi.

miten välttää VUOKRAKRIISI

vuokralaisen tulee luovuttaa omistuksensa, kun irtisanoutumisilmoitus on annettu. Jos vuokralainen ei luovuta omistustaan vuokrasuhteen päättymisen ja sen jälkeen lakisääteisten ilmoitusten antamisen jälkeen, vuokranantaja ei saa häätää vuokralaista väkisin, koska se voi johtaa vältettävissä olevaan oikeustaisteluun ja taloudelliseen tuhlaukseen. Vuokranantajan laillinen vaihtoehto on viedä asia oikeuteen ja vaatia takaisinottoa, kuluja ja vuokrarästejä/vahingonkorvauksia.

Lue osa jutusta kautta:

1. https://thenigerialawyer.com/tenancy-crisis-part-one-nature-of-tenancy-covenants/
2. http://insidearewa.com.ng/tenancy-crisis-part-one-nature-of-tenancy-covenants/
3. https://www.legalnaija.com/2020/06/tenancy-crisis-part-one-nature-of_6.html?m=1

kirjoittajan muut artikkelit:

1.Avioero: https://thenigerialawyer.com/grounds-for-divorce-a-legal-digest/

1. elämä oikeustieteellisen jälkeen. https://www.legalnaija.com/2020/05/life-after-law-school-setting-up-right.html?m=1

ota yhteyttä tekijään:

Twitter: @OkpiBernard

Sähköposti: [email protected]

puhelin: +2349032116272

OKPI BERNARD ADAAFU (OBA) ESQ (LL.B, B. L, ACIArb, MCMC) on Kanu G. AGABI, San (CON) & ASSOCIATES, Abuja, Nigeria.