For more over 80 years, the federal government has supported mortgage lending through a various policies, programs, and institutions. Tämä tuki on auttanut miljoonia keskiluokkaisia ja pyrkiviä keskiluokkaisia perheitä ostamaan asuntoja.1 menestyksestä huolimatta osa konservatiiveista kyseenalaistaa hallituksen pitkään harjoittaman asuntopolitiikan mielekkyyden ja vaikuttavuuden.2
viime vuosien aikana konservatiivit, jotka väittävät, että jotkin liittovaltion asuntopolitiikan näkökohdat aiheuttivat finanssikriisin, ovat ajaneet lainsäädäntöä, joka poistaisi tai rajoittaisi hallituksen ohjelmia, jotka tekevät asunnonomistuksesta edullisempaa amerikkalaisille. Nämä kriitikot ovat ehdottaneet dramaattisesti kaventaa jalanjälki Federal Housing Administration, tai FHA; poistamalla Community Reinvestment Act, tai CRA; ja romuttaa valtion tukemat yritykset eli GSEs, Fannie Mae ja Freddie Mac, jotka auttavat tarjoamaan likviditeettiä asuntolainamarkkinoille ja varmistamaan 30 vuoden kiinteäkorkoisen asuntolainan saatavuuden.3 samaan aikaan jotkut kongressin jäsenet ovat myös tukeneet lainsäädäntöä, joka avaisi ovet uudelleen asunto-ja finanssikriisin aiheuttaneelle saalistavalle lainoitukselle ja valvonnan puutteelle.4 lainsäädäntö joitakin näistä asioista voidaan odottaa nykyisen kongressin istunnon osana laajaa konservatiivien hyökkäys pitkäaikainen liittovaltion asuntopolitiikkaa.5
näihin konservatiivisiin väitteisiin tulee suhtautua skeptisesti. Todisteet osoittavat, että konservatiivien tavanomaisilla iskukohteilla ei ollut merkittävää roolia asunto-ja finanssikriisissä. Hallituksen politiikka, joka tekee asunnon ostamisesta edullisempaa, ei ollut syypää kriisiin. Saalistavat subprime-lainat kohdistuivat ensiasunnon ostajia todennäköisemmin kuluttajiin, joilla oli jo asuntolainaa ja jotka olivat kartuttaneet omaa pääomaa koteihinsa.6
sen sijaan, että hallintoa olisi ollut liikaa, riittävän julkisen valvonnan puute keskeisillä aloilla—mukaan lukien kuluttajansuoja, private label mortgage securitization, pankkien pääomittaminen ja rahoitusmarkkinat—muutti asuntokuplan maailmanlaajuiseksi finanssikriisiksi.
Tausta: liittovaltion politiikka homeownershipin tukemiseksi
liittohallitus sääti suuren laman jälkeen politiikkaa, joka on vuosikymmenten aikana auttanut vakiinnuttamaan homeownershipin aseman amerikkalaisen keskiluokan keskeisenä tukipilarina. Kun asuntolainamarkkinat jäätyivät 1930-luvulla ja pankit olivat haluttomia tai kykenemättömiä jatkamaan luotonantoa, liittohallitus puuttui asiaan tuodakseen vakautta kansallisille asuntomarkkinoille.7
vuonna 1934 kongressi perusti FHA: n, joka tarjoaa valtion vakuutuksia asuntolainoille. FHA suojelee pankkeja vaatimukset täyttävistä FHA-vakuutetuista lainoista aiheutuvilta tappioilta, mikä tekee pankeista halukkaampia tarjoamaan asuntolainoja yleisölle erityisesti vaikeina taloudellisina aikoina, jolloin ne saattaisivat muuten sulkea ovensa.8
sama laki, jolla FHA perustettiin, edellytti myös kansallisten hypoteekkiyhdistysten perustamista, ja vuonna 1938 perustettiin valtion tuella Fannie Mae. Fannie Mae oli julkisesti valtuutettu edistämään laajempia tavoitteita likviditeetin lisäämisestä ja vakaudesta asuntolainamarkkinoilla. Varhaisvuosinaan Fannie Maella oli monopoli maan toissijaisilla asuntolainamarkkinoilla, sillä hän osti FHA – ja Veterans Administration-eli VA-vakuutettuja asuntolainoja.9
toisen maailmansodan jälkeen GI: n lakialoite valtuutti veteraanijärjestön vakuuttamaan kiinnelainoja palaaville sotilaille, ja hallitus antoi tukensa miljoonille edullisille asuntolainoille, jotka vauhdittivat maan talouskasvua sodan jälkeen. 1950-luvulla Fannie Maen rooli laajeni FHA-ja VETERAANILAINOJEN ostamisen lisäksi tavanomaisiin lainoihin, mikä laski kuluttajien kustannuksia entisestään. 1970-luvulla perustettiin Federal Home Loan Mortgage Corporation, joka tunnetaan nimellä Freddie Mac, ostamaan ja arvopaperistamaan tavanomaisia asuntolainoja.10 Freddie Mac, Fannie Mae, FHA, ja asuntolainojen verovähennys muodostavat nykyaikaisen liittovaltion asuntopolitiikan ytimen.
valtion tuki asuntolainamarkkinoilla auttoi nostamaan asuntoasuntoja merkittävästi. Vuosina 1940 ja 1960, kansakunnan homeomnership korko kasvoi 44 prosenttia 62 prosenttia—koska sekä vankka hallituksen tukea asuntomarkkinoiden kautta FHA ja VA kautta GI Bill, sekä vahva demografinen, tuottavuus, ja talouskasvu, joka ominaista sodanjälkeisen nousukauden.11 1960-luvulta lähtien hallituksen politiikka on auttanut pitämään yllä tätä korkeampaa omistusastetta, sillä omistusasumisaste on pysynyt jatkuvasti yli 60 prosentissa ja oli korkeimmillaan 69 prosentissa vuonna 2005. Se on nyt 64 prosenttia.12 Ennen näiden liittovaltion yksiköiden perustamista pankit eivät todennäköisesti myöntäneet asuntolainoja, ellei lainanottaja suorittanut hyvin suurta käsirahaa, usein jopa 50 prosenttia, ja luvannut maksaa lainan takaisin tai jälleenrahoittaa sen kolmen-viiden vuoden kuluessa. Kun talous romahti, pankit eivät olleet halukkaita lainaamaan lainkaan.13 liittovaltion tuki asuntolainamarkkinoille on merkinnyt sitä, että lainanottajat voivat valita paremmista lainatuotteista; esimerkiksi suosittu 30-vuotinen kiinteäkorkoinen asuntolaina on ainutlaatuinen maailmanlaajuisesti, ja se on seurausta Yhdysvaltain asuntolainamarkkinoiden vahvasta liittovaltion tuesta.14 nämä liittovaltion kiinnelainayksiköt myös varmistaa kiinnelainat ovat saatavilla vaikeina taloudellisina aikoina, kun yksityiset markkinat sulkee ovensa kokonaan kuluttajille.
sukupolvien ajan kotiomistus on ollut suurin rikkauden lähde useimmille yhdysvaltalaisille kotitalouksille.15 asunnon omistajat voivat hyödyntää asuntovarallisuuttaan investoidakseen muuhun toimintaan-mukaan lukien lastensa koulutuksen tukemiseen, pienyritysten rahoituksen hankkimiseen tai taloudellisen hätätilanteen hoitamiseen. Kotiomistus mahdollistaa myös kotitalouksien suuremman taloudellisen ennustettavuuden ja vakauden, ja se on yhdistetty sosiaalietuuksiin, mukaan lukien korkeampi elämäntyytyväisyys, poliittinen osallistuminen ja vapaaehtoisuus.16
vaikka nämä liittovaltion sijoitukset kodinomistukseen ovat auttaneet valkoisia perheitä rakentamaan vaurautta, värilliset perheet on usein jätetty ulkopuolelle. FHA, veteraanijärjestö ja GSEs helpottivat punaisten ja syrjivien lainojen kaltaisia politiikkoja, jotka lisäsivät erottelua ja estivät värillisiä ihmisiä saavuttamasta kotiasutusta halutuilla alueilla.17 tutkimus on osoittanut, että tämä syrjivä politiikka vaikutti merkittävästi nykyajan rotujen kotitalouksien varallisuuseroihin—ja heikensi merkittävästi afroamerikkalaisten ja latinojen taloudellista ja sosiaalista liikkuvuutta.18
tämä haitallinen linjaus alkoi kääntyä päinvastaiseksi 1960-ja 1970-luvuilla kansalaisoikeuslainsäädännön myötä, muun muassa Yhdysvaltain perustamisen myötä. Department of Housing and Urban Development in 1965, passage of the Fair Housing Act in 1968, the passage of the Community Reinvestment Act in 1977, and changes to the FHA ’ s lending practices.19 liittovaltion politiikka alkoi hitaasti edistää historiallisesti syrjittyjen ja alihankkijoiden yhteisöjen pääsyä asuntoihin arvopaperistamisen ja asuntolainojen vakuutusten kautta sekä luotonantokannustimia, jotka myöhemmin kehittyivät GSE: n kohtuuhintaisten asuntojen tavoitteiksi 1990-luvulla. Näiden virheiden korjaaminen on kuitenkin ollut hidasta, ja suuri osa näiden häpeällisten politiikkojen aiheuttamista vahingoista on säilynyt tähän päivään asti.20
vuoden 2008 asuntokriisin juuret
2000-luvun alussa valtion ja GSE: n osuus asuntolainamarkkinoista alkoi pienentyä, kun puhtaasti Yksityiset arvopaperistamismarkkinat, joita kutsutaan private label securities marketiksi eli PLS: ksi, laajenivat. Tänä aikana asuntolainat kasvoivat rajusti, ja suuri osa niistä oli subprime-lainoja, joissa oli saalistuksellisia piirteitä.21 suurin osa tästä kiinnitysluotto oli olemassa asunnon Jälleenrahoitus, monet uskovat, että he käyttivät hyväkseen alhaisemmat korot poimia kotiin oman pääoman. Sen sijaan he altistuivat usein monimutkaisille ja riskialttiille tuotteille, jotka muuttuivat nopeasti kannattamattomiksi taloudellisten olosuhteiden muuttuessa.22 saalistavan luotonannon laajenemiseen ja PLS-markkinoiden kasvuun liittyi näiden riskialttiiden lainojen uudelleenpakkaaminen monimutkaisiksi tuotteiksi, joiden kautta samat omaisuuserät myytiin moninkertaisesti koko rahoitusjärjestelmässä.
tämä levitti riskialttiiden asuntolainojen vaaran ja systematisoi asuntomarkkinoiden riskit koko globaaliin rahoitusjärjestelmään.23 tämä kehitys tapahtui ympäristössä, jolle oli ominaista vähäinen valtion valvonta ja sääntely, ja se riippui jatkuvasti alhaisesta korkoympäristöstä, jossa asuntojen hinnat jatkoivat nousuaan ja Jälleenrahoitus oli edelleen varteenotettava vaihtoehto jatkaa lainanottoa. Kun asuntomarkkinat pysähtyivät ja korot alkoivat nousta 2000-luvun puolivälissä, rattaat irtosivat, mikä johti vuoden 2008 finanssikriisiin.
Asiantuntijat ovat lähes yksimielisiä siitä, että asuntokriisi johtui pääasiassa saalistavien lainojen ja eksoottisilla ominaisuuksilla varustettujen tuotteiden lisääntymisestä, joita markkinoitiin kuluttajille ilman riittävää tietoa tai valmisteluja ja joskus käyttäen vilpillisiä tietoja, sekä PLS-markkinoiden epäonnistumisesta.24 mutta jotkut konservatiivit ovat edelleen kyseenalaistaneet liittovaltion asuntopolitiikan perusperiaatteet ja syyttäneet kriisistä valtion tukea asuntolainoille. Hyökkäys kohdistuu FHA: n asuntoluottoihin, Fannie Maen ja Freddie Macin asuntoluottomarkkinoiden tukemiseen sekä CRA: n lainakannustimiin alihankkijayhteisöille. Nämä liittovaltion asuntopolitiikkaan kohdistuvat väitteet ovat ristiriidassa näytön kanssa.
liittovaltion Asuntohallinnon vakuuttamat kiinnelainat eivät aiheuttaneet kriisiä
FHA on perustamisvuodesta 1934 lähtien tarjonnut vakuutuksia 34 miljoonalle kiinnelainalle auttaen alentamaan käsirahoja ja luomaan paremmat ehdot päteville lainanottajille, jotka haluavat ostaa asuntoja tai jälleenrahoittaa.25 kun asuntoluotonantaja on FHA: n hyväksymä ja kiinnitys on FHA: n rajoissa, FHA tarjoaa vakuutuksen, joka suojaa lainanantajaa maksukyvyttömyystilanteessa. Vaikka tämä rooli laajentaa asuntoluottojen saatavuutta, ja sillä oli keskeinen rooli amerikkalaisen asuntokaupan kasvun käynnistämisessä suuren laman jälkeen, FHA-vakuutetut asuntolainat eivät ole koskaan hallinneet Amerikan asuntomarkkinoita.
kriitikot ovat hyökänneet FHA: ta vastaan siitä, että se tarjoaa kestämättömiä ja liian halpoja asuntolainoja, jotka ruokkivat asuntokuplaa. Sen sijaan, että FHA olisi edistänyt asuntokuplaa, sen markkinaosuus asuntokriisiä edeltäneissä rakennuksissa on pienentynyt merkittävästi.26 tämä johtui siitä, että FHA: n vakiolainat eivät voineet kilpailla private label subprime-lainojen alhaisempien upfront-kustannusten, löyhemmän takauksen ja alhaisempien käsittelyvaatimusten kanssa.27 monissa tapauksissa välittäjät ajoivat lainanottajia kohti riskialttiimpia subprime-tuotteita, vaikka he olivat oikeutettuja turvallisempiin FHA-takaisiin asuntolainoihin. FHA: n markkinaosuus pieneni merkittävästi: Vuonna 2001 FHA vakuutti noin 14 prosenttia asuntolainoista; kuplan ollessa korkeimmillaan vuonna 2007 se vakuutti vain 3 prosenttia.28 lisäksi SULKEMISKRIISIN ollessa pahimmillaan Hampurin osavaltion lainojen vakavat maksurikokset olivat alhaisemmat kuin kansallisella keskiarvolla ja huomattavasti alhaisemmat kuin yksityisille lainoille, jotka oli myönnetty muille kuin lainansaajille.29
kriisin jälkeen FHA: n osuus markkinoista elpyi merkittävästi ja nousi 25 prosentin huippuunsa vuonna 2011, kun se täytti aukon markkinoilla, joka jäi, kun yksityiset kiinnitysluottovakuutuksenantajat alkoivat epäonnistua tai vetäytyä.30 Tämä on sopusoinnussa FHA: n vakauttavan roolin kanssa hallituksen tukiessa asuntolainamarkkinoita. Analyytikot ovat todenneet, että jos FHA: ta ei olisi ollut saatavilla täyttämään tätä likviditeettivajetta, asuntokriisi olisi ollut paljon pahempi, mikä olisi saattanut johtaa kaksinkertaiseen taantumaan.31 tämä väliintulo, joka todennäköisesti säästi asunnonomistajilta miljoonia dollareita kotipääomana, ei ollut FHA: lle kustannuksetonta.32 FHA: n taloudellinen terveys kärsi, kun suuren laman aikana lainoja ostaneet asunnonostajat alkoivat laiminlyödä suurempia määriä. FHA on suurelta osin toipunut tästä ajanjaksosta muuttamalla lainaehtojaan ja-vaatimuksiaan, ja se on jälleen vahvalla taloudellisella pohjalla.33 FHA-vakuutettujen lainojen maksuhäiriömerkinnät ovat alhaisimmat vuosikymmeneen.34
asunto-ja finanssikriisin todelliset syyt olivat yksityisten asuntolainojen saalistushinnoittelu ja sääntelemättömät markkinat
asuntolainamarkkinat muuttuivat merkittävästi 2000-luvun alussa subprime-asuntolainojen kasvun myötä, ja merkittävä osa niistä päätyi liian riskialttiiksi ja saalistustuotteiksi. Vaikka saalistuslainat ruokkivat kuplaa, tämän luotonannon ensisijainen ajuri oli Wall Streetin sijoittajien kysyntä asuntolainoille niiden laadusta riippumatta,mikä loi vaarallisen liiallisen sääntelemättömän asuntolainan.
tuolloin lainanottajien suoja koostui suurelta osin perinteisistä rajoitetuista julkistamissäännöistä, jotka olivat riittämättömiä valvomaan saalistavia välittäjäkäytäntöjä ja lainanottajien lukutaidottomuutta monimutkaisiin asuntoluottotuotteisiin, kun taas perinteiset pankkisääntelyvirastot—kuten keskuspankki, Säästäväisyysvalvontavirasto ja valuutan valvojan toimisto—keskittyivät ensisijaisesti pankkien rakenteelliseen turvallisuuteen ja vakauteen kuluttajansuojan sijaan.35
monissa näistä tapauksista välittäjät tarjosivat lainoja, joiden ehdot eivät sopineet tai soveltuivat lainanottajille. Välittäjät maksimoivat kauppapalkkionsa markkinoimalla aggressiivisesti saalistushinnoittelulainoja, joiden he usein tiesivät epäonnistuvan.36
ennen kriisiä suurimmalle osalle ei-vakuudellisista lainanottajista myytiin hybridilainoja eli aselainoja, joiden alkuperäinen ”teaser” – korko oli alhainen, joka kesti ensimmäiset kaksi tai kolme vuotta ja nousi sen jälkeen.37 monia näistä tuotteista ei selitetty asianmukaisesti lainanottajille, jotka olivat silloin koukussa maksamattomiin asuntolainavelvoitteisiin. Monet näistä kiinnityksistä olivat rakenteeltaan sellaisia, että lainanottajien oli tulevaisuudessa jälleenrahoitettava tai otettava toinen laina velkojensa maksamiseksi, jolloin ne saatiin ansaan.38 ilman jatkuvaa asuntojen hintojen nousua ja alhaista korkotasoa Jälleenrahoitus oli käytännössä mahdotonta monille lainanottajille, ja suuri osa näistä subprime-asuntolainoista oli tosiasiallisesti taattu maksukyvyttömiksi.39
subprime-luotonannon kasvua vauhditti suurelta osin Wall Streetin loppumattomalta vaikuttava kysyntä näistä arvopaperistamiseen tarkoitetuista tuottoisammista omaisuuseristä. Varsinkin pitkän aikavälin matalassa korkotasossa näillä lainoilla oli korkeampine korkoineen valtava kysyntä sijoittajien keskuudessa-kysyntään Wall Street oli innokas vastaamaan. Private label securities market eli PLS, Wall Streetin vaihtoehto valtion tukemille toissijaisille asuntolainamarkkinoille, kasvoi merkittävästi ennen kriisiä. Sääntelemättömien PLS-markkinoiden laajeneminen ja siihen sidottujen yhä monimutkaisempien rahoitusinstrumenttien kehittyminen ovat muuttaneet asuntokuplan suurimmaksi finanssikriisiksi sitten Suuren Laman. PLS volyymit kasvoivat 148 miljardista dollarista vuonna 1999 1,2 biljoonaan dollariin vuoteen 2006 mennessä, kasvattaen PLS-markkinoiden osuutta asuntolainojen arvopaperistamisesta 18 prosentista 56 prosenttiin.40
PLS-markkinoiden nopea kasvu perustui siihen, että välittäjät järjestelmällisesti alentivat ja monissa tapauksissa sivuuttivat vakuutusteknisiä standardejaan ja kaupittelivat kuluttajille yhä riskialttiimpia tuotteita. Asuntolainoja arvopaperistavat tahot, Yksityiset luottoluokituslaitokset ja pankit eivät tutkineet tai ymmärtäneet tarkasti näitä tuotteita – tai katsoivat toisaalle hyötyessään kuplasta-kun taas investointipankit kehittivät yhä monimutkaisempia tuotteita, joilla käytiin kauppaa näiden asuntolainavakuudellisten arvopapereiden arvon perusteella.41
koko prosessi oli monimutkainen, yhteenliittynyt ja laaja—alainen-ja kaiken taustalla oli asuntojen hintojen arvostaminen. Kun hinnat laskivat, arvopaperit, jotka saivat alkunsa vähäisestä osakepääomasta, huonoista meklarilainauskäytännöistä ja huonosti säännellyistä arvopaperistamismarkkinoista, olivat paljon vähemmän arvokkaita kuin niiden tarrahinnat.42 kiinnelainavakuudellisiin arvopapereihin sidotut johdannaiset ja muut rahoitusinstrumentit, joiden tarkoituksena on usein auttaa laitoksia suojautumaan riskeiltä, päätyivät keskittämään riskiä, kun kohde-etuutena olevat omaisuuserät heikkenivät nopeasti. Pankeilla oli merkittävä riski kyseenalaisista asuntolainavakuudellisista arvopapereista taseissaan, mutta ne varasivat liian vähän pääomaa tappioiden kattamiseksi. Se, että niin monet rahoitustuotteet, pankit ja muut sijoittajat altistuivat asuntolainamarkkinoille, johti nopeasti laskeneeseen sijoittajien luottamukseen.43
maailmanlaajuisesti pelko levisi rahoitusmarkkinoilla, mikä johti siihen, että rahoituslaitokset joutuivat ahtaalle Yhdysvalloissa, Euroopassa ja muualla.44 maailmanlaajuista pankkia ei välttämättä tarvinnut merkittäviä asemia Yhdysvaltain asuntolainamarkkinoilla altistuakseen laskulle.45 kun otetaan huomioon nykyaikaisen rahoituksen yhteenliittyminen, pankkien taseiden läpinäkymättömyys ja monimutkaisuus; ja rahoituslaitosten riippuvuus lyhytaikaisesta rahoituksesta, sijoittajat eivät olleet varmoja, kuka altistui riskialttiille PLS: lle, ja rahoitusmarkkinat ympäri maailmaa joutuivat paniikkiin.
Fannie Mae ja Freddie Mac eivät aiheuttaneet kriisiä
kuten edellä on selitetty, Fannie Mae ja Freddie Mac tarjoavat likviditeettiä tukeakseen maan asuntolainamarkkinoita ostamalla lainoja lainanantajilta ja paketoimalla ne asuntolainavakuudellisiin arvopapereihin. Sen jälkeen ne myyvät nämä arvopaperit sijoittajille, mikä takaa arvopapereiden kuukausimaksut. Tämän järjestelmän avulla pankit voivat tarjota edullisia tuotteita asunnonostajille, kuten 30 vuoden kiinteäkorkoisen asuntolainan: Fannie Mae ja Freddie Mac ostavat nämä lainat lainanantajilta, jolloin lainanantajat voivat saada takaisin nopeasti sen sijaan, että he odottaisivat jopa 30 vuotta täydentääkseen varojaan. Laajentamalla takauksensa näihin arvopapereihin kaksi GSE: tä antavat korkosijoittajille mahdollisuuden ostaa arvopapereita, joiden vakuutena on asuntolainoja, samalla kun GSE: t säilyttävät ja hallinnoivat luottoriskiään.
kriitikot ovat hyökänneet GSE: tä vastaan ja syyttäneet heitä asuntokriisiin johtaneen vaarallisen luotonannon ja arvopaperistamisen tukemisesta. Kriisiä edeltävinä vuosina Yksityiset arvopaperistajat ottivat kuitenkin yhä enemmän markkinaosuutta GS: ltä suurten Wall Streetin pankkien tukemien massiivisten PLS-markkinoiden kehittymisen myötä.46 Fannie Mae ja Freddie Mac olivat vähemmän markkinaroolissa ennen kriisiä kuin heillä oli suurimman osan sodanjälkeisestä ajasta. Wall Street rahoituslaitokset eivät noudata samoja standardeja kuin Fannie Mae ja Freddie Mac perustettu, kannustaa riskialttiita luotonanto vastaamaan sijoittajien ruokahalu PLS kiinnitysvakuudelliset arvopaperit; tämä luotonanto ruokki merkittävää kasvua subprime kiinnitysluottoja.
tämä muutos johti asuntolainojen laadun nopeaan heikkenemiseen. Lainanantajan ei enää tarvinnut hankkia hyvää lainaa myydäkseen sitä toissijaisilla asuntolainamarkkinoilla—mikä tahansa laina kelpaisi. Financial Crisis Inquiry Commission totesi, että vuonna 2008 GSE: n lainojen maksuvelvollisuusaste oli 6.2 prosenttia, koska niiden perinteinen merkintäsitoumus ja pätevyysvaatimukset, verrattuna 28,3 prosenttia ei-GSE tai Private label lainat, joilla ei ole näitä vaatimuksia.47
on lisäksi epätodennäköistä, että GSE: n pitkäaikaiset kohtuuhintaisia asuntoja koskevat tavoitteet olisivat kannustaneet lainanantajia lisäämään subprime-luotonantoa.48 Fannie Mae ja Freddie Mac ovat vuodesta 1992 lähtien olleet kohtuuhintaisia asuntotavoitteita, joiden tarkoituksena on auttaa kohdentamaan tukea yksin-ja moniperhelainoille, jotta voidaan lisätä asunnonomistusta taloudellisesti syrjäytyneissä yhteisöissä.49 tavoitteet saivat alkunsa asunto-ja yhteisökehitys Act 1992, joka hyväksyttiin ylivoimainen bipartisan tuki.50
huolimatta kohtuuhintaisten asuntojen tavoitteiden melko laajasta mandaatista, ei ole juurikaan näyttöä siitä, että luoton suuntaaminen vähävaraisten yhteisöjen lainanottajille olisi aiheuttanut asuntokriisin. Ohjelma ei merkittävästi muuttanut asuntolainojen laajoja malleja alihankkijayhteisöissä, ja se toimi melko hyvin yli vuosikymmenen ennen kuin yksityiset markkinat alkoivat voimakkaasti markkinoida riskialttiimpia asuntolainatuotteita.51
varmuuden vuoksi GSE: t tekivät kalliita virheitä, jotka edesauttoivat asuntokuplaa ja lopulta purkivat ne valtion suojeluskunnan alaisuuteen. Kun Wall Streetin osuus arvopaperimarkkinoista kasvoi 2000-luvun puolivälissä, Fannie Maen ja Freddie Macin tulot putosivat merkittävästi.52 päätti estää osakkeenomistajia joutumasta paniikkiin ja täytti omat sijoitussalkkunsa Wall Streetiltä ostetuilla riskialttiilla asuntolainavakuudellisilla arvopapereilla, jotka tuottivat osakkeenomistajille enemmän tuottoa.53
kriisiä edeltävinä vuosina ne alkoivat myös alentaa ostamiensa ja takaamiensa lainojen luottokelpoisuutta pyrkiessään kilpailemaan markkinaosuuksista muiden yksityisten markkinaosapuolten kanssa. Ne takasivat Alt-A-asuntolainoina tunnettuja lainoja, jotka maksettiin korkeilla koroilla.54 nämä lainat olivat tyypillisesti peräisin suurista ennakkomaksuista, mutta niistä oli vain vähän dokumentaatiota.55 vaikka nämä Alt-A-kiinnitykset edustivat pientä osuutta GSE-vakuudellisista kiinnityksistä-noin 12 prosenttia—ne olivat vastuussa 40-50 prosentista GSE: n luottotappioista vuosina 2008 ja 2009.56
nämä virheet yhdessä ajoivat GSE: t lähes konkurssiin ja veivät ne konservatorioon, jossa ne ovat edelleen—lähes vuosikymmen myöhemmin.57 ne kuitenkin myöhästyivät pelistä eivätkä ajaneet asuntokriisiin johtanutta riistolainausta, jonka rahoittivat sen sijaan pääasiassa Wall Streetin pankit ja arvopaperistajat.58 ja kuten edellä on kuvattu, GSE: n takaamat lainat tuottivat kriisin aikana kaiken kaikkiaan paremmin kuin muut kuin GSE: n lainat.
yhteisön Uudelleeninvestointilaki ei aiheuttanut kriisiä
yhteisön Uudelleeninvestointilaki (Community Reinvestment Act, CRA) on suunniteltu puuttumaan syrjivän luotonannon pitkään historiaan ja kannustamaan pankkeja auttamaan kaikkien lainanottajien tarpeita kaikilla yhteisöjensä osa – alueilla, erityisesti pieni-ja keskituloisissa väestöryhmissä.59 kongressi hyväksyi CRA: n vuonna 1977 tarjoamaan luotonantokannustimia kansalaisoikeuksien syrjinnän vastaisen lainsäädännön tukemiseksi ja vastauksena paikallisten pankkien sulkemisiin ja perusteettoman alhaiseen lainanantoon tietyissä yhteisöissä, jotka sulkevat kokonaisia väestöjä kotiomistuksen eduista. CRA: n keskeisenä ajatuksena on kannustaa ja tukea elinkelpoista yksityistä lainanantoa heikossa asemassa oleville yhteisöille asunnonomistuksen ja muiden yhteisön investointien edistämiseksi. Lakia on muutettu useita kertoja sen alkutaipaleen jälkeen, ja siitä on tullut liittovaltion yhteisön kehityspolitiikan kulmakivi.60 CRA on helpottanut yli $1.5 biljoonaa yksityisessä lainanannossa underserved yhteisöille, auttaen suuresti kohtuuhintaisten asuntojen kehittämistä matalan ja maltillisen tulotason ryhmille sekä laajempaa yhteisön taloudellista kehitystä.61
konservatiiviset kriitikot ovat väittäneet, että tarve täyttää CRA: n vaatimukset sai luotonantajat löysäämään luotonantostandardejaan, mikä johti asuntokriisiin, mikä tehokkaasti kannusti luoton myöntämistä ansaitsemattomille lainanottajille ja kiihdytti kestämätöntä asuntokuplaa.62 todisteet eivät kuitenkaan tue tätä kertomusta.
vuosina 2004-2007 CRA: n piiriin kuuluvilla pankeilla oli alle 36 prosenttia kaikista subprime-asuntolainoista, sillä useimmat subprime-luotot annettiin pankkien ulkopuolisille lainanantajille.63 tästä vähemmistöosuudesta vain 10 prosenttia kaikista CRA: n kattamien pankkien ja niiden tytäryhtiöiden pienituloisemmille henkilöille myöntämistä lainoista edes oikeutti CRA: n luottoluottoihin.Yhteensä 64 Finanssikriisitutkimuskomissio totesi, että vain 6 prosentilla kalliista lainoista, jotka edustavat pienituloisille lainanottajille myönnettäviä subprime-lainoja, oli minkäänlaista yhteyttä CRA: han, mikä oli paljon alle kynnysarvon, joka merkitsisi merkittävää syy-yhteyttä asuntokriisiin.65 tämä johtuu siitä, että CRA: n ulkopuoliset, pankkien ulkopuoliset luotonantajat olivat usein syyllisiä joihinkin kaikkein vaarallisimpiin subprime-lainoihin kriisiä edeltävänä aikana.
CRA: n pankkilaitosten myöntämät lainat olivat vain puolet todennäköisempiä maksuhäiriömerkintöjä verrattuna vastaaviin lain soveltamisalaan kuulumattomien yksityisten, ei—pankkien, asuntolainojen alullepanijoiden samoissa kaupunginosissa myöntämiin lainoihin, joista 400 meni konkurssiin valtakunnallisesti asuntokriisin aikana.66 tämä on sopusoinnussa lain suhteellisen suppean soveltamisalan ja sen ydintehtävän kanssa, joka koskee luotonsaannin edistämistä vaatimukset täyttäville, perinteisesti alittaville lainanottajille. CRA: n sulkeminen tai poistaminen sen oletetun roolin vuoksi kriisissä ei ainoastaan pyrkisi väärään tavoitteeseen vaan myös hidastaisi pyrkimyksiä vähentää syrjiviä asuntoluottoja.
puolustaessaan menestysennätystä
vaikka kukaan ei voi väittää, että liittovaltion asuntopolitiikka olisi ollut täydellistä, valtion tuki asuntolainojen myöntämiselle ja likviditeetille asuntolainamarkkinoilla on tarjonnut todellisia etuja kuluttajille ja taloudelle. Liittovaltion asuntopolitiikka, joka edistää kohtuuhintaisuutta, likviditeettiä ja saatavuutta, ei ole mikään harkitsematon kokeilu, vaan pikemminkin vastaus markkinahäiriöihin, jotka pirstoivat asuntomarkkinat 1930-luvulla, ja se on jatkanut korkeita asunnonomistusasteita siitä lähtien. Liittovaltion tuella paljon suurempi määrä amerikkalaisia on nauttinut kotiomaisuuden eduista kuin vapaiden markkinoiden ympäristössä ennen suurta lamaa.
hallituksen syyttäminen asuntokriisistä on väärin ja johtaa huonoihin ratkaisuihin GSE-uudistukseen, FHA: han ja kohtuuhintaiseen lainalainsäädäntöön liittyvissä asuntopoliittisissa kysymyksissä. Sen sijaan, että keskityttäisiin siihen vaaraan, että valtio tukee asuntolainamarkkinoita, poliitikkojen olisi parempi tutkia, mitä useimmat asiantuntijat ovat todenneet kriisien riivaaman luotonannon ja rahoitusalan huonon sääntelyn syiksi. Asuntopolitiikan syyttäminen ei puhu tosiasioista ja uhkaa kääntää kelloa taaksepäin aikaan, jolloin suurin osa amerikkalaisista ei voisi edes haaveilla asunnon omistamisesta.
Colin McArthur on entinen lakimies Center for American Progress-keskuksessa. Saara Edelman on keskustan asuntopolitiikan johtaja.