en junior lienor är en långivare som inte är i första hand på fastigheten – Det finns en senior lien framför dem. Detta inträffar ofta när en ägare har betalat ner senior och tar ut ett eget lån, eller kan vara resultatet av ett köp. Om senior utestänger, junior kan betala senior lien, eller köpa fastigheten vid avskärmning. Junioren står sedan i stället för senioren. Alternativt kan junioren tillåta avskärmningen att äga rum, i vilket fall det blir en utsåld junior-den har ingen säkerhet för skulden. Junioren måste driva låntagaren personligen för att få betalt. Om seniorens avskärmning resulterar i en försäljning med överskott, kan de betalas efter prioritetsordning. Men vad händer om junior lienor har en lien på mindre än hela fastigheten? Det var fallet i ett nyligen beslut där junior var säkrad med endast 75% av fastigheten. Domstolen fann att junioren endast hade rätt till 75% av intäkterna. Ägaren av 25% fick resten.
i Zieve, Brodnax & Steele, LLP v Dhindsa, en far hade 75% ränta och hans son resterande 25% i egendom i Turlock. Den äldre långivaren höll en lien mot 100% av fastigheten, och juniorerna lien var bara mot faderns 75% – Sonens intresse ingick inte. Senioren avskärmade och fick betalt och lämnade ett överskott på 160 000 dollar tillgängligt. Tvisten var om 25% ägaren fick någon.
junior långivaren ville ha alla intäkter, så det förlitade sig på Civ. Kod, 2924k, subd. (a) (1)–(4), anges i sin helhet i slutet av inlägget.) Detta föreskriver att för det första betalas kostnaderna för avskärmning. För det andra betalas den avskärmande borgenärens säkrade skyldigheter. För det tredje betalas junior lienors i sin prioritetsordning (detta är vad domstolen åberopade). Slutligen, eventuella återstående medel ges till den intjänade ägaren av rekord vid tidpunkten för avskärmning försäljning. I detta fall beviljade rättegångsdomstolen hela överskottet till den yngre borgenären, men det vändes vid överklagande.
hovrätten åberopade ett högsta domstolsbeslut, Caito mot United California Bank (20 Cal.3d 694), som fortfarande var bra lag. Domstolen citerade Miller & Starr om ämnet:
”om lien på ränta av en cotenant är junior till en lien på båda cotenants intressen, på avskärmning av senior lien, junior lienor har rätt att dela i eventuella överskott försäljningsintäkter som representerar den proportionella intresse cotenant vars intresse var föremål för junior lien.”(4 Miller & Starr, Cal. Fastigheter (4: e upplagan. 2019) Innehavstitel, § 11:13
rättegångsdomstolen hade sagt att Förtroendebrevet bara belastar svarandens odelade 75% andel i fastigheten. Förtroendehandlingen belastar inte och är inte verkställbar mot odelad 25% ränta i fastigheten. Det var ganska tydligt!
domstolen behandlade grunderna i cotenancy-lagen och noterade att varje cotenant kan sälja eller belasta sitt intresse för den gemensamma egendomen utan de andra cotenanternas kunskap, godkännande eller samtycke. En cotenant kan bara överföra eller belasta hans eller hennes odelade intresse….
när en handling av förtroende är en lien på gården av endast en cotenant, kan mottagaren utestänga lien mot det intresset. Avskärmning försäljning köparen blir en hyresgäst gemensamt med andra cotenants och kan påbörja en partition åtgärder.
domstolen drog slutsatsen att lagstiftaren inte hade för avsikt att anta avsnitt 2924k och dess föregångare att ersätta Caito och utvidga yngre lienors rättigheter till överskott av försäljningsintäkter.
att jämföra ordalydelsen i avsnitt 2924k, underavdelning (a)(3) med de principer som anges i Caito, konstaterade domstolen att de kan harmoniseras genom att tolka frasen ”det utestående saldot för förpliktelser som säkras av eventuella Junior panträtter” för att betyda den utestående skulden ”säkrad av junior panträtter” endast i den utsträckning junior panträtten faktiskt belastade den egendom som såldes i avskärmning. Tillförlitligheten i denna tolkning stöds genom att beakta de ytterligare ord som behövs för att göra den motsatta tolkningen tydlig. Till exempel kan den motsatta tolkningen ha gjorts uttrycklig om underavdelning (a)(3) hade angett att försäljningsintäkterna ska fördelas ”o uppfylla det utestående saldot av förpliktelser som säkras av eventuella junior panträtter, oavsett om panträtten var knuten till hela eller en del av fastigheten.”Konsekvenserna av att lägga till det kursiverade språket är betydande. Under det språket, en borgenär som innehar en andra handling av förtroende på en 1 procent eller 5 procent odelat intresse i fastigheten kan göra anspråk på en bokstavlig lagstadgad Tolkning berättigar den att ha hela sin skuld nöjd innan eventuella överskott försäljningsintäkter når ägaren av 99 eller 95 procent odelat intresse inte belastas av den andra handling av förtroende.
Civ. Kod, 2924k stater:
(a) förvaltaren, eller domstolens kontorist på order till kontoristen enligt underavdelning (d) i avsnitt 2924j, ska fördela intäkterna, eller en del av intäkterna, i förekommande fall, av förvaltarens försäljning som genomförs enligt avsnitt 2924h i följande prioritetsordning:
(1) till kostnader och utgifter för att utöva försäljnings-och försäljningsmakt, inklusive betalning av förvaltarens avgifter och advokatkostnader som är tillåtna enligt underavdelning (b) i avsnitt 2924d och underavdelning (b) i detta avsnitt.
(2) till betalning av de skyldigheter som säkerställs genom förtroende eller inteckning som är föremål för förvaltarens försäljning.
(3) för att uppfylla det utestående balans mellan förpliktelser som säkras av eventuella Junior panträtter eller inteckningar i prioritetsordning.
(4) till trustor eller trustor efterträdare i intresse. I händelse av att fastigheten säljs eller överförs till en annan, till den intjänade ägaren av rekord vid tidpunkten för förvaltarens försäljning.
foton:
flickr.com/photos/mrphancy/4656375169/sizes/c /
flickr.com/photos/laurenludlow/7939900930/sizes/l/
flickr.com/photos/omaromar/48787350/sizes/l/