en Alta-undersøgelse er en specialiseret Grænseundersøgelse af en ejendom, der overholder strenge standarder udviklet af American Land Title Association (ALTA) og National Society of Professional Surveyors (NSPS). En væsentlig del af ethvert lovligt ejerskab af jord, grænserne for en ejendom skal afgrænses korrekt og professionelt, notere eventuelle servitutter eller offentlig ret til vej, eller enhver anden tilføjelse til eller sletning fra ejendommen i løbet af pakkens historie. Klart at definere grænserne for en ejendom forhindrer enhver tvist om, hvor en pakke slutter, og en anden begynder. En Alta / NSPS Landtitelundersøgelse er en grundlæggende komponent i enhver due diligence-periode for fast ejendom og er nødvendig for at opnå omfattende titelforsikring for enhver ejendom som køber, sælger eller ejer. Opdateret 16. December 2020.
ALTA Survey Map
titelforsikring
behovet for titelforsikring opstår for at beskytte ejeren og långiveren mod tvister mod eller krav på nogen del af ejendommen eller økonomisk kompensation, der skyldes en anden part i forbindelse med ejendommen. Med andre ord sikrer det ejendomsejeren, hvis nogen bringer et legitimt krav til selve jorden eller penge, der skyldes noget relateret til ejendommens historie. Almindelige retssager anlagt mod ejendomsejere på denne måde inkluderer sagsanlæg for skyldige penge på grund af tilbage skatter eller miljøforurening, som håndhæves via en pant mod ejendommen. Hvis en ny ejer, der for nylig har købt en ejendom ubevidst snubler ind i disse typer forpligtelser knyttet til ejendommen fra før, er det vigtigt, at de bærer titelforsikring, så de kan forhindre økonomiske tab.
Titelundersøgelse til forsikringsformål
årsagen til, at en Alta-undersøgelse er vigtig for forsikringsformål, vedrører det grundlæggende aspekt af ejendomsejendom: ejendomsgrænserne. Når forsikringsselskaber udsteder en politik til en grundejer eller långiver, der vil blive inkluderet i Politikken et afsnit kaldet “standard survey undtagelse.”Kort sagt vil det fremgå, at politikken ikke dækker tab på grund af forhold som grænselinjetvister, som kunne have været forhindret, hvis det tidligere blev afklaret ved en ordentlig landundersøgelse.
for at fjerne denne undtagelse og udstede en titelforsikring uden undtagelse for undersøgelsen skal en officiel landundersøgelse udfyldes. Og for at forsikringsselskaberne skal acceptere undersøgelsen som legitim, skal den udføres af fagfolk med de rette legitimationsoplysninger og udføres på en måde, der opfylder aftalte standarder. Sådan kom ALTA og NSPS til at etablere branchestandarden for jordtitelundersøgelser, der udføres i dag som en kritisk del af enhver ejendomstransaktion og anerkendes som universelt acceptabel for købere, sælgere og långivere.
Records anmeldelse
der er tre hoveddele til Alta/NSPS Landtitelundersøgelsesprocessen, og hvert trin skal følge Minimumsstandarddetaljekravene, der definerer de standarder, der først blev oprettet i 1962 og senest opdateret i 2016. Den første fase indebærer indsamling af oplysninger fra historiske dokumenter indeholdt i offentlige og private optegnelser. Dataene fra den oprindelige undersøgelse skal undersøges. Det skal dog bemærkes, at disse poster kan være mange årtier gamle, vanskelige at finde eller helt utilgængelige. Disse Historiske data kan omfatte hjørneposter, som er skriftlige beskrivelser af grænseidentifikatorer, udarbejdet af landmålere og gemt hos den lokale regerings kontorist-og Optagerfiler. Hvis det er muligt, vil den professionelle landmåler spore de trin, som den oprindelige landmåler tog, da pakken først blev oprettet.
Undersøgelsesmonumenter
den næste fase af Alta-Undersøgelsen består i at lokalisere fysiske markører, der hjælper med at identificere ejendommens hjørner og grænselinjer. “Hjørner” kan omfatte de faktiske punkter, hvor grænselinjer krydser hinanden eller ethvert andet punkt langs ejendomslinjen. Det kan være et offentligt landundersøgelseshjørne oprettet af den amerikanske regering for længe siden, eller det kan være en markør, der for nylig er placeret af en landmåler. Disse markører, også kendt som “monumenter”, omfatter normalt en stålstift indsat i jorden, toppet med en flad stålskive indeholdende landmålerens navn og professionelle licensnummer. Fordi undersøgelsesmonumenter er kritiske for at definere ejendomsgrænser, der er love på plads, der forhindrer ødelæggelse eller fjernelse af disse objekter.
ALTA Survey Monument
Referencemonumenter og tilbehør
undersøgelsesmonumenterne placeres ideelt på det nøjagtige ejendomshjørne, men når det ikke er muligt, kan de placeres så tæt som muligt og kaldes derefter “referencemonumenter.”Et referencemonument skal beskrive forholdet mellem markøren, der siges at “vidne” den faktiske placering af hjørnet. Desuden kan posterne omfatte det, der er kendt som “tilbehør”, eller let identificerbare objekter, der bruges til at hjælpe med at lokalisere hjørnemonumenterne. Tilbehør kan være naturligt forekommende funktioner såsom store træer eller klipper eller menneskeskabte genstande som statuer eller flagstænger. Som et referencemonument fungerer tilbehøret til at hjælpe med at lokalisere hjørnet.
oprettelse af kort
når alle de historiske monumenter er blevet placeret, og eventuelle nye monumenter er installeret, er ejendomshjørnerne alle blevet identificeret, og ejendommens sande grænser bekræftet. Derefter er den sidste fase af Alta-undersøgelsen i gang med forberedelsen af plat/map. Computerstøttet udkast (CAD) hjælper med at skabe en visuel repræsentation af ikke kun ejendomsgrænserne, men også bygninger og geografiske træk på ejendommen, samt servitutter, ret til måde og eventuelle overlapninger i tilstødende ejendomsgrænser, der potentielt kan resultere i en grænsetvist. Og disse oplysninger skal alle præsenteres på en måde, der er i overensstemmelse med de klart definerede Alta/NSPS-standarder.
Alta-Undersøgelseskrav
den endelige plat/map, som specifikt skal have titlen “Alta/NSPS Landtitelundersøgelse”, skal præsenteres på en hel side og indeholde alle standardkortfremstillings væsentlige funktioner såsom skala, en retningspil og forklaring. Og yderligere støttedokumenter skal også medtages, såsom et nærhedskort, der viser den omkringliggende region og større motorveje. Landmålerens kontaktoplysninger og professionelle licensnummer skal også vises på kortet. Datoen for projektet skal også angives sammen med landmålerens underskrift og segl i en erklæring om certificering. Først efter at alle ovenstående 2016 minimumskrav til Standarddetaljer er opfyldt, vil kopier af det endelige produkt blive leveret til kunden.
Alta Land Titel Survey udstyr
forfattere:
skrevet af: Michael Joseph Sabo
redigeret af: Adam Kaligi
informationskilder:
https://www.alta.org/
https://www.nsps.us.com/page/ALTANSPSStandards
https://www.bpelsg.ca.gov/laws/pls_act.pdf
https://dpw.lacounty.gov/smpm/landrecords/docs/RSCR_guide.pdf
https://www.consumerfinance.gov/ask-cfpb/what-is-owners-title-insurance-en-164/
https://www.californiasurveyors.org/moncon.html
Fremadrettet Geologer, Ingeniører & Entreprenører!