junior lienor è un creditore che non è in primo luogo la proprietà c’è un senior pegno di fronte a loro. Questo si verifica spesso quando un proprietario ha pagato il senior e prende un prestito azionario, o può essere il risultato di un acquisto. Se l’anziano preclude, il junior può pagare il pegno senior, o acquistare la proprietà a preclusione. Il junior si trova quindi al posto del senior. In alternativa, il junior può consentire la preclusione a prendere posto, nel qual caso diventa un sold-out junior – non ha alcuna sicurezza per il debito. Il junior deve perseguire personalmente il mutuatario per essere pagato. Se i risultati di preclusione del senior in una vendita con proventi in eccesso, essi possono essere pagati per ordine di priorità. Ma cosa succede se il junior lienor detiene un pegno su meno della totalità della proprietà? Questo è stato il caso in una recente decisione in cui il junior è stato garantito da solo il 75% della proprietà. La corte ha stabilito che il junior aveva diritto solo al 75% dei proventi. Il proprietario del 25% ha ottenuto il resto.
A Zieve, Brodnax & Steele, LLP v Dhindsa, un padre aveva il 75% di interessi e suo figlio il restante 25% in proprietà a Turlock. Il creditore anziano deteneva un pegno contro il 100% della proprietà, e il pegno dei junior era solo contro il 75% del padre – l’interesse del figlio non era incluso. L’anziano precluso e ha pagato, lasciando un surplus di available 160.000 disponibili. La disputa era se il proprietario del 25% ne avesse.
Il prestatore junior voleva tutti i proventi, quindi si basava su Civ. Codice, § 2924k, subd. (a) (1)–(4), indicati per intero alla fine del post.) Questo prevede che in primo luogo, i costi di preclusione sono pagati. In secondo luogo, gli obblighi garantiti del creditore precludere sono pagati. In terzo luogo, i lienor junior sono pagati nel loro ordine di priorità (questo è ciò su cui si basava il tribunale). Infine, eventuali fondi rimanenti sono dati al proprietario acquisito di record al momento della vendita di preclusione. In questo caso il tribunale ha assegnato l’intero surplus al creditore junior, ma è stato invertito in appello.
La corte d’appello si è basata su una decisione della Corte Suprema, Caito v. United California Bank (20 Cal.3d 694), che era ancora buona legge. La corte ha citato Miller & Starr sull’argomento:
“Se il vincolo sull’interesse di un cotenant è minore di un vincolo sugli interessi di entrambi i cotenant, sulla preclusione del vincolo senior, il vincolo junior ha il diritto di condividere gli eventuali proventi delle vendite eccedenti che rappresentano l’interesse proporzionato del cotenant il cui interesse è stato soggetto al vincolo junior.”(4 Miller & Starr, Cal. Immobiliare (4 ° ed. 2019) Titolo di partecipazione, § 11:13
La sentenza del tribunale di prova aveva dichiarato che l’atto di fiducia incombe solo indiviso interesse 75% del convenuto nella proprietà. L’atto di fiducia non gravare, e non è applicabile contro, indivisa 25% interesse nella proprietà. Era abbastanza chiaro!
La corte ha affrontato le basi del diritto di cotenancy, notando che ogni cotenant può vendere o gravare il suo interesse nella proprietà comune senza la conoscenza, l’approvazione o il consenso degli altri cotenant. Un cotenant può solo trasferire o gravare il suo interesse indiviso….
Quando un atto di fiducia è un pegno sulla tenuta di un solo cotenant, il beneficiario può precludere il pegno contro tale interesse. L’acquirente vendita preclusione diventa un inquilino in comune con gli altri cotenants e può iniziare un’azione di partizione.
La corte ha concluso che il legislatore non intendeva l’emanazione della sezione 2924k e del suo predecessore per sostituire Caito ed espandere i diritti dei junior lienors ai proventi di vendita in eccesso.
Confrontando la formulazione della sezione 2924k, sottodivisione (a)(3) con i principi enunciati in Caito, la corte ha concluso che possono essere armonizzati interpretando la frase “il saldo residuo di obbligazioni garantite da qualsiasi vincolo junior” per indicare il debito in essere “garantito da vincolo junior” solo nella misura in cui il vincolo junior effettivamente gravato la proprietà venduta in preclusione. L’affidabilità di questa interpretazione è supportata considerando le parole aggiuntive necessarie per rendere esplicita l’interpretazione contraria. Ad esempio, l’interpretazione contraria avrebbe potuto essere espressa se la suddivisione (a)(3) avesse dichiarato che i proventi della vendita devono essere distribuiti “o soddisfare il saldo delle obbligazioni garantite da qualsiasi vincolo minore, indipendentemente dal fatto che il vincolo fosse collegato a tutto o a una parte della proprietà.”Le conseguenze dell’aggiunta del corsivo sono significative. In tale lingua, un creditore in possesso di un secondo atto di fiducia su un 1 per cento o 5 per cento di interesse indiviso nella proprietà potrebbe rivendicare una interpretazione statutaria letterale dà diritto ad avere la totalità del suo debito soddisfatto prima di eventuali proventi di vendita eccedenza raggiungere il proprietario del 99 o 95 per cento di interesse indiviso non gravato da
Civ. Codice, § 2924k stati:
(a) Il trustee, o la cancelleria del tribunale, su richiesta, al cancelliere ai sensi del comma (d) della Sezione 2924j, dovrà distribuire il ricavato, o una parte del ricavato, come può essere il caso, di vendita del fiduciario condotta ai sensi dell’articolo 2924h nel seguente ordine di priorità:
(1) Per i costi e le spese di esercizio del potere di vendita e di vendita, compreso il pagamento del trustee e le spese legali consentito ai sensi del comma (b) del punto 2924d e suddivisione (b) di questa sezione.
(2) Al pagamento delle obbligazioni garantite dall’atto fiduciario o dall’ipoteca oggetto della vendita del fiduciario.
(3) Per soddisfare il saldo delle obbligazioni garantite da eventuali gravami o gravami minori nell’ordine della loro priorità.
(4) Al trustor o al suo successore nell’interesse. Nel caso in cui la proprietà viene venduta o trasferita a un altro, al proprietario acquisito di record al momento della vendita del trustee.
FOTO:
flickr.com/photos/mrphancy/4656375169/sizes/c /
flickr.com/photos/laurenludlow/7939900930/sizes/l/
flickr.com/photos/omaromar/48787350/sizes/l/