Un’ALTA Survey è un’indagine di confine specializzata di una proprietà che aderisce a standard rigorosi sviluppati dall’American Land Title Association (ALTA) e dalla National Society of Professional Surveyors (NSPS). Una parte essenziale di qualsiasi proprietà legale della terra, i confini di una proprietà devono essere delineati correttamente e professionalmente, prendendo nota di eventuali servitù o diritto pubblico di passaggio, o qualsiasi altra aggiunta o cancellazione dalla proprietà nel corso della storia del pacco. Definire chiaramente i confini di una proprietà impedisce qualsiasi controversia su dove finisce un pacco e inizia un altro. Un ALTA / NSPS Land Title Survey è una componente fondamentale di qualsiasi periodo di due diligence immobiliare ed è necessario per ottenere un’assicurazione completa del titolo per qualsiasi proprietà come acquirente, venditore o proprietario. Aggiornato il 16 dicembre 2020.
ALTA Survey Map
Title Insurance
La necessità di Title Insurance nasce per proteggere il proprietario e il creditore da qualsiasi controversia contro, o rivendicazione, qualsiasi parte della proprietà o compensazione finanziaria dovuta a un’altra parte in associazione con detta proprietà. In altre parole, assicura il proprietario nel caso in cui qualcuno porta un reclamo legittimo alla terra stessa, o il denaro dovuto a causa di qualcosa legato alla storia della proprietà. Cause comuni intentate contro i proprietari di immobili in questo modo includono citato in giudizio per i soldi dovuti a causa di tasse arretrate o contaminazione ambientale, che viene applicata tramite un pegno contro la proprietà. Se un nuovo proprietario che ha recentemente acquistato una proprietà incappa inconsapevolmente in questi tipi di passività collegate alla proprietà da prima, è importante che essi portano titolo di assicurazione in modo che possano prevenire perdite finanziarie.
Title Survey for Insurance Purposes
La ragione per cui un’indagine ALTA è importante ai fini assicurativi si riferisce a quell’aspetto fondamentale della proprietà: i confini della proprietà. Quando le compagnie di assicurazione stanno emettendo una politica per un proprietario terriero o creditore, ci sarà incluso nella politica una sezione chiamata “eccezione sondaggio standard.”In breve, affermerà che la politica non copre le perdite dovute a questioni come le controversie sulla linea di confine, che avrebbero potuto essere prevenute se chiarite in precedenza da un’adeguata indagine fondiaria.
Per rimuovere questa eccezione ed emettere una polizza di assicurazione del titolo senza eccezioni di indagine, è necessario completare un’indagine ufficiale sul terreno. E, affinché le compagnie di assicurazione accettino il sondaggio come legittimo, deve essere condotto da professionisti con le credenziali appropriate e svolto in modo che soddisfi gli standard concordati. Questo è come ALTA e NSPS è venuto a stabilire lo standard del settore per le indagini titolo terra che vengono effettuate oggi come una parte critica di qualsiasi transazione immobiliare e riconosciuto come universalmente accettabile per gli acquirenti, venditori, e istituti di credito.
Record Review
Ci sono tre parti principali del processo di ALTA/NSPS Land Title Survey, e ogni passo deve seguire i requisiti minimi di dettaglio standard che definiscono gli standard stabiliti per la prima volta nel 1962 e più recentemente aggiornati nel 2016. La prima fase prevede la raccolta di informazioni da documenti storici contenuti in registri pubblici e privati. I dati del sondaggio originale dovrebbero essere esaminati. Tuttavia, va notato che questi record possono essere vecchi di molti decenni, difficili da individuare o del tutto non disponibili. Questi dati storici possono includere Record d’angolo, che sono descrizioni scritte di identificatori di confine, preparati da geometri e memorizzati con i file Impiegato e registratore del governo locale. Se possibile, il geometra professionista ripercorrerà i passi che il geometra originale ha preso quando il pacco è stato stabilito per la prima volta.
Survey Monuments
La fase successiva dell’ALTA Survey consiste nel localizzare marcatori fisici che aiutano a identificare gli angoli e le linee di confine della proprietà. Gli “Angoli” possono includere i punti effettivi in cui le linee di confine si intersecano o qualsiasi altro punto lungo la linea della proprietà. Può essere un angolo di indagine del suolo pubblico stabilito dal governo degli Stati Uniti molto tempo fa, o potrebbe essere un indicatore, posto più recentemente da un geometra. Questi marcatori, noti anche come” monumenti”, di solito comprendono un perno in acciaio inserito nel terreno, sormontato da un disco d’acciaio piatto contenente il nome del geometra e il numero di licenza professionale. Poiché i monumenti di indagine sono critici per la definizione dei confini di proprietà, ci sono leggi in vigore che impediscono la distruzione o la rimozione di questi oggetti.
ALTA Survey Monument
Reference Monuments and Accessories
I survey monuments saranno idealmente posizionati nell’angolo esatto della proprietà, ma quando ciò non è possibile, possono essere posizionati il più vicino possibile e sono quindi conosciuti come “monumenti di riferimento.”Un monumento di riferimento deve descrivere la relazione del marcatore che si dice “testimone” della posizione effettiva dell’angolo. Inoltre, i record possono includere ciò che è noto come” accessori”, o oggetti facilmente identificabili utilizzati per aiutare a individuare i monumenti d’angolo. Gli accessori possono essere caratteristiche naturali come grandi alberi o rocce, o oggetti artificiali come statue o pennoni. Come un monumento di riferimento, l’accessorio funziona per aiutare a individuare l’angolo.
Creazione della mappa
Dopo che tutti i monumenti storici sono stati localizzati e tutti i nuovi monumenti sono stati installati, gli angoli della proprietà saranno stati tutti identificati e i veri confini della proprietà confermati. Quindi, la fase finale del sondaggio ALTA è in corso con la preparazione del plat/map. Il software CAD (Computer-aided drafting) aiuta a creare una rappresentazione visiva non solo dei confini della proprietà, ma anche degli edifici e delle caratteristiche geografiche della proprietà, nonché delle servitù, dei diritti di passaggio e di eventuali sovrapposizioni nei confini adiacenti della proprietà che potrebbero potenzialmente causare una disputa di confine. E, queste informazioni devono essere tutti presentati in modo che sia coerente con gli standard ALTA/NSPS chiaramente definiti.
Requisiti ALTA Survey
Il plat finale/mappa, che deve essere specificamente intitolato “ALTA/NSPS Land Title Survey,” deve essere presentato su una pagina intera e contenere tutte le caratteristiche essenziali standard map-making come scala, una freccia direzionale, e legenda. E devono essere inclusi anche documenti giustificativi aggiuntivi come una mappa delle vicinanze che mostra la regione circostante e le principali autostrade. Anche le informazioni di contatto del geometra e il numero di licenza professionale devono essere visualizzati sulla mappa. La data del progetto deve anche essere specificata insieme alla firma e al sigillo del geometra in una dichiarazione di certificazione. Solo dopo che tutti i suddetti requisiti minimi di dettaglio 2016 sono stati soddisfatti, le copie del prodotto finale saranno consegnate al cliente.
ALTA Land Title Survey Equipment
Autori:
Scritto da: Michael Joseph Sabo
A cura di: Adam Azad Kaligi
Fonti di informazione:
https://www.alta.org/
https://www.nsps.us.com/page/ALTANSPSStandards
https://www.bpelsg.ca.gov/laws/pls_act.pdf
https://dpw.lacounty.gov/smpm/landrecords/docs/RSCR_guide.pdf
https://www.consumerfinance.gov/ask-cfpb/what-is-owners-title-insurance-en-164/
https://www.californiasurveyors.org/moncon.html
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